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（上篇）賣屋租房，企業(yè)起死回生（郝運來）
無論是做生意還是經(jīng)營企業(yè)，都會遇到資金短缺、負債率高這一難題。如何盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，變沉淀資金為流動資金，降低負債率？請看以下具體案例：
賣屋租房，企業(yè)起死回生
郝運來
(上篇)
我是深圳一家美容美發(fā)公司的老板。2007年11月28日，我在深圳沃爾瑪超市買了段老師的《普通百姓的致富之路》，一口氣看完后，感慨萬千。于是第二天深夜我給他連續(xù)發(fā)了數(shù)條長長的信息，沒想到在百忙之中的段老師竟然一一回復(fù)了我。
郝：段老師，我看了您的書后，心中盡是悔恨，要是早四年看到如此好書，我就不會有今天的困境。
段老師：什么困境？能將你的詳細情況介紹一下嗎？
郝：94年我?guī)е鴭寢尩囊痪湓挕耙欢ㄒ鋈祟^地”，來深圳打工理發(fā)。憑著自己的技術(shù)和努力打拼了兩年，存了8萬元錢，于96年回湖北老家建房、結(jié)婚、生小孩，不僅花光了原有的積蓄，還負債2萬，只得繼續(xù)回去打工。
2000年我買了一套30萬元的房子（其中貸款8萬元），成了“房奴”。2001年我開始自己創(chuàng)業(yè)——投資30萬元開了間發(fā)廊，但因為我做了“房奴”沒有起步資金，又無法從銀行貸款。投資的30萬元都是月息5%的高利貸，雖然發(fā)廊每月能盈利2萬左右，但因為支付高額的利息，直到2003年才還清本息略有節(jié)余。
2003年9月，我將發(fā)廊轉(zhuǎn)讓了20萬元，又借了70萬元的高利貸，其中月息3％的20萬元，月息5%的50萬元，投資了一家當?shù)刈畲笞詈玫拿廊菝腊l(fā)店。當時評估每月能盈利5萬元，兩年可還清本息。但實際上我后來又追加了50萬元的投資才實現(xiàn)每月盈利5萬元。而每月利息就要付56000元，盈利不足以支付利息。
2004年我又借錢投資學習，又開了家咨詢公司搞教育培訓，結(jié)果不但沒賺錢還虧了20多萬元，真是雪上加霜。至今已負債160萬元（其中月息3％的20萬，月息5％的140萬）。現(xiàn)在每月需付利息為76000元，而盈利每月只有6萬元左右，不夠付息。在此窘?jīng)r下，我開始信譽不好，很難再借到錢了，還有很多債主要求還本金，我心亂如麻，從來沒有這樣痛苦過，我迷茫失措。雖然我學習過企業(yè)教練、潛能開發(fā)，研究過“儒、釋、道”和《富爸爸，窮爸爸》全套……但這幾年的所學、所思、所悟，此刻好像都解決不了我的難題，直到看了您的書我才如夢方醒——學會融資理財并做自己喜歡做的事和擅長做的事才更容易賺錢。我如今感慨萬千：在同行眼里，我生意做得最好，賺錢最多；在顧客面前，那些不知道我欠錢的人，說我是“百萬富翁”。如今，老爸、老媽、老婆雖然對我精神上支持，但背后偷偷流淚，我的心碎了，我知道這是我的責任，怨不了誰……
今天是我兒子出生的日子，我在醫(yī)院里重讀了您的大作，有股沖動想向您訴說我四年來的歷程，我現(xiàn)在在死亡邊掙扎。我相信段老師獨特的思維觀念，一定能給我一些指引，使我能渡過難關(guān)。謝謝！深夜造訪，擾您清夢，情屬難禁！
段老師：鑒于現(xiàn)在每天收到全國各地大量的讀者來信，我不得不設(shè)一個門檻，以便將我有限的時間用于指導(dǎo)那些最有潛力的人，望能理解。如果你值得信賴，又能毫不猶豫地從我這里購買100本《普通百姓的致富之路》，并且能在30天之內(nèi)賣掉或贈送給你的朋友，我可以免費指導(dǎo)你。
郝：一定要買100本書去賣掉或送掉才可以指導(dǎo)我嗎？我可不可以直接給您書錢，但不要這么多書！
段老師：不可以！因為這是考你的能力、人脈、魄力、眼光和愛心。因為你沒有一點能力就賣不掉；沒有人脈就送不出；沒有魄力就不會立即買；沒有眼光就會認為我是為了要你幫我賣書，而看不到我對你指導(dǎo)的價值，你永遠也不會買的；沒有愛心就會只想自己撿便宜而不愿意花一點點代價去幫助別人。你說自己“要是早四年看到如此好書，就不會有今天的困境！”而現(xiàn)在確有很多的人因為不知道我這本書的價值而沒有去讀它，以致于還在繼續(xù)走他們的彎路，你難道認為不值得向你身邊的人推薦一本你認為最好的書嗎？致富最重要的是眼光而不是能力，一個沒有眼光選擇這個機會的人，是很容易錯過所有的好機會的。祝你成功！
郝：如果我給您推廣100本書之后您一定能幫我擺脫困境致富嗎？
段老師：我不能保證每個人都成為千萬富翁，但我一定能保證每個跨過了我設(shè)定的這個門檻的人，能少走彎路，變得更加富裕。
郝：那請給我你的賬號，我馬上去給您匯款。書能打折嗎？
段老師：這是門檻，不打折。我的時間和精力只能優(yōu)先給那些比較有眼光的人。如果再打折，我就會被那些沒眼光的人累死！
我收到段老師的信息之后，毫不猶豫地買了100本書，并且很快把書推薦給了我的同學和朋友，他們因此而對我萬分感激。
之后，段老師說，根據(jù)你的具體情況，最好是能到現(xiàn)場親自了解一下你的店面情況和員工情況，再作具體指導(dǎo)。
郝：如果我請您親自來深圳指導(dǎo)，我要負擔多少費用？
段老師：我不缺錢花，但我也不想貼錢，你負責往返機票和食宿就可以了。
郝：給您匯5000元夠了嗎？
段老師：你條件太差，我不要這么多錢，匯3000元足矣！
于是，我給段老師匯去了3000元的路費，沒想到段老師真的第二天就乘飛機趕到了深圳。到我店面后一一了解了我公司的生意狀況和店內(nèi)員工情況。
段老師：你簡單介紹一下你的資產(chǎn)負債狀況。
郝：我目前老家有一幢住房，96年建的，建設(shè)成本約為10萬元；在深圳有一套住房，買價為30萬元，現(xiàn)在市值約為45萬元，就這些了。
段老師：你老婆還有什么首飾之類的，現(xiàn)在如果變現(xiàn)的話大約價值多少？
郝：不多，現(xiàn)在大約值3萬元。
段老師：你企業(yè)的經(jīng)營狀況非常好，你總投資才140萬元，現(xiàn)在一年能得到70萬元左右的利潤（不考慮利息），投資回報率高達50％左右，這是一個非常好的投資項目，你很難找到更好的投資項目了，你虧錢的原因不是經(jīng)營狀況不好，而是付的利息太高。
你現(xiàn)在最重要的是把所有的“死錢”變成“活錢”，增加現(xiàn)金流。我建議你：1、把老家的房子和你現(xiàn)在住的房子全賣了；2、可以說服老婆把她的金首飾也全賣了，變成現(xiàn)金，能變多少就變多少，然后去還高利貸。你渡過了難關(guān)之后可以再給你老婆買更好的首飾。更何況現(xiàn)在房價、金價都處在高位，以后極有可能花更少的錢能買到更好的房子和首飾。
郝：因為我們老家絕大部分家庭的房子都有空余的，所以我老家的房子現(xiàn)在最多能賣5萬元，現(xiàn)在賣掉太不合算了。另外，如果我把深圳的房子賣了，那我一家人住哪里呢？
段老師：你把老家的房子賣了，哪怕只賣五萬塊錢，你都賺了。因為你現(xiàn)在大部分的負債利率是50‰每月，并且必須每月支付利息，實際年利率高達79.59%，太可怕了。你老家的房子將來是不斷貶值的，有可能到有一天貶得一文不值，而你現(xiàn)在即使按5萬塊錢賣了，按你現(xiàn)在借錢的利率計算，你借５萬元錢一年要支付39795元的利息，如果利滾利，第二年就要支付利息71468元，三年加起來本息高達161263元，這樣算你就知道賣５萬元是值得的。
另外，你的住房哪怕只賣得40萬元，你都賺了。因為在深圳租一套45萬元的房子住，租金最多只要1500元，一年的租金才18000元，而你現(xiàn)在欠40萬元的高利貸一個月要付2萬元的利息。因你不能每月按時付息，利滾利一年要付318360元的利息。你租房子住一年就可以節(jié)省利息300360元。對于你現(xiàn)在的情況而言，你不要太在乎你擁有什么，而要在乎你能享受什么。只要你花1500元/月就能住上同樣的房子，那你又何必在乎這個房子是不是你的呢？
你一定要說服老婆，把她的金首飾賣了，如果能賣得3萬元，一年就能節(jié)省利息23877元。你告訴她等以后賺了錢給她買更好的，現(xiàn)在現(xiàn)金流對你太重要了。因為你沒有這些現(xiàn)金，你就永世不得翻身了，而你有了這些現(xiàn)金，你又很快可以東山再起。
3、你一定要抽時間回老家一趟，去找你所有的親戚朋友、同學借錢。借錢可以化整為零，哪怕是五千五千地借，加起來就是一筆大數(shù)目。你借他們的錢一定要付利息，并承諾借款期為一年，利息按10‰/月計算就可以了。因為對于他們來說，如果不相信你，隨便你承諾付多少利息，他們都不會借給你；如果他們相信你，付10‰的月息足矣。如果你能借到10萬塊錢去還了那些高利貸，一年又可以節(jié)省利息67590元。
4、你可以將公司的股份轉(zhuǎn)讓40%左右給你公司的骨干和優(yōu)秀員工，并承諾保證他們能得到20%的年收益。也就是說，如果年收益率少于20%時，你就給他們20%；如果年收益率高于20%時，你就跟他們實行同股同利。因為你現(xiàn)實的回報率就有50%左右，所以這個承諾對于你來說沒有任何風險，而對于買你股份的員工來說，他們卻吃了個定心丸。你如果按實際投資的價格能賣掉40%的股份，就可以得到56萬元的現(xiàn)金。用這筆錢去還掉高利貸，每月就可以節(jié)省利息28000元，這樣你又賺了。
按照著名經(jīng)濟學家弗里德曼的理論：“花自己的錢辦自己的事，既講節(jié)約又講效果；花自己的錢辦人家的事，只講節(jié)約不講效果；花人家的錢辦自己的事，只講效果不講節(jié)約；花人家的錢辦人家的事，既不講節(jié)約又不講效果�！彼裕绻惆压煞葙u給你的優(yōu)秀員工，雖然你分紅的比例減少了，但你得到的利潤并不會減少這么多。因為這種股份制改革會大大調(diào)動他們的積極性，使你的企業(yè)增加更多的利潤。他們從你公司分享的利潤很大一部分實際上是因為他們提高了工作的積極性而新增的利潤。
5、從明天起你一定要想辦法保證給你的員工按時發(fā)放工資，但鼓勵他們不要按時領(lǐng)工資，存在公司的錢可以給他們按10‰的月息付利息并按天計算。這種做法一方面可以增加你的周轉(zhuǎn)金，另外還可以給員工創(chuàng)造更多的收入。
郝：那您的意思是叫我把變現(xiàn)的錢和借來的錢全部用來還高利貸啰！
段老師：是用來還貸，但還貸也是有技巧的。
郝：段老師，我看了您的書后，心中盡是悔恨，要是早四年看到如此好書，我就不會有今天的困境。
段老師：什么困境？能將你的詳細情況介紹一下嗎？
郝：94年我?guī)е鴭寢尩囊痪湓挕耙欢ㄒ鋈祟^地”，來深圳打工理發(fā)。憑著自己的技術(shù)和努力打拼了兩年，存了8萬元錢，于96年回湖北老家建房、結(jié)婚、生小孩，不僅花光了原有的積蓄，還負債2萬，只得繼續(xù)回去打工。
2000年我買了一套30萬元的房子（其中貸款8萬元），成了“房奴”。2001年我開始自己創(chuàng)業(yè)——投資30萬元開了間發(fā)廊，但因為我做了“房奴”沒有起步資金，又無法從銀行貸款。投資的30萬元都是月息5%的高利貸，雖然發(fā)廊每月能盈利2萬左右，但因為支付高額的利息，直到2003年才還清本息略有節(jié)余。
2003年9月，我將發(fā)廊轉(zhuǎn)讓了20萬元，又借了70萬元的高利貸，其中月息3％的20萬元，月息5%的50萬元，投資了一家當?shù)刈畲笞詈玫拿廊菝腊l(fā)店。當時評估每月能盈利5萬元，兩年可還清本息。但實際上我后來又追加了50萬元的投資才實現(xiàn)每月盈利5萬元。而每月利息就要付56000元，盈利不足以支付利息。
2004年我又借錢投資學習，又開了家咨詢公司搞教育培訓，結(jié)果不但沒賺錢還虧了20多萬元，真是雪上加霜。至今已負債160萬元（其中月息3％的20萬，月息5％的140萬）。現(xiàn)在每月需付利息為76000元，而盈利每月只有6萬元左右，不夠付息。在此窘?jīng)r下，我開始信譽不好，很難再借到錢了，還有很多債主要求還本金，我心亂如麻，從來沒有這樣痛苦過，我迷茫失措。雖然我學習過企業(yè)教練、潛能開發(fā)，研究過“儒、釋、道”和《富爸爸，窮爸爸》全套……但這幾年的所學、所思、所悟，此刻好像都解決不了我的難題，直到看了您的書我才如夢方醒——學會融資理財并做自己喜歡做的事和擅長做的事才更容易賺錢。我如今感慨萬千：在同行眼里，我生意做得最好，賺錢最多；在顧客面前，那些不知道我欠錢的人，說我是“百萬富翁”。如今，老爸、老媽、老婆雖然對我精神上支持，但背后偷偷流淚，我的心碎了，我知道這是我的責任，怨不了誰……
今天是我兒子出生的日子，我在醫(yī)院里重讀了您的大作，有股沖動想向您訴說我四年來的歷程，我現(xiàn)在在死亡邊掙扎。我相信段老師獨特的思維觀念，一定能給我一些指引，使我能渡過難關(guān)。謝謝！深夜造訪，擾您清夢，情屬難禁！
段老師：鑒于現(xiàn)在每天收到全國各地大量的讀者來信，我不得不設(shè)一個門檻，以便將我有限的時間用于指導(dǎo)那些最有潛力的人，望能理解。如果你值得信賴，又能毫不猶豫地從我這里購買100本《普通百姓的致富之路》，并且能在30天之內(nèi)賣掉或贈送給你的朋友，我可以免費指導(dǎo)你。
郝：一定要買100本書去賣掉或送掉才可以指導(dǎo)我嗎？我可不可以直接給您書錢，但不要這么多書！
段老師：不可以！因為這是考你的能力、人脈、魄力、眼光和愛心。因為你沒有一點能力就賣不掉；沒有人脈就送不出；沒有魄力就不會立即買；沒有眼光就會認為我是為了要你幫我賣書，而看不到我對你指導(dǎo)的價值，你永遠也不會買的；沒有愛心就會只想自己撿便宜而不愿意花一點點代價去幫助別人。你說自己“要是早四年看到如此好書，就不會有今天的困境！”而現(xiàn)在確有很多的人因為不知道我這本書的價值而沒有去讀它，以致于還在繼續(xù)走他們的彎路，你難道認為不值得向你身邊的人推薦一本你認為最好的書嗎？致富最重要的是眼光而不是能力，一個沒有眼光選擇這個機會的人，是很容易錯過所有的好機會的。祝你成功！
郝：如果我給您推廣100本書之后您一定能幫我擺脫困境致富嗎？
段老師：我不能保證每個人都成為千萬富翁，但我一定能保證每個跨過了我設(shè)定的這個門檻的人，能少走彎路，變得更加富裕。
郝：那請給我你的賬號，我馬上去給您匯款。書能打折嗎？
段老師：這是門檻，不打折。我的時間和精力只能優(yōu)先給那些比較有眼光的人。如果再打折，我就會被那些沒眼光的人累死！
我收到段老師的信息之后，毫不猶豫地買了100本書，并且很快把書推薦給了我的同學和朋友，他們因此而對我萬分感激。
之后，段老師說，根據(jù)你的具體情況，最好是能到現(xiàn)場親自了解一下你的店面情況和員工情況，再作具體指導(dǎo)。
郝：如果我請您親自來深圳指導(dǎo)，我要負擔多少費用？
段老師：我不缺錢花，但我也不想貼錢，你負責往返機票和食宿就可以了。
郝：給您匯5000元夠了嗎？
段老師：你條件太差，我不要這么多錢，匯3000元足矣！
于是，我給段老師匯去了3000元的路費，沒想到段老師真的第二天就乘飛機趕到了深圳。到我店面后一一了解了我公司的生意狀況和店內(nèi)員工情況。
段老師：你簡單介紹一下你的資產(chǎn)負債狀況。
郝：我目前老家有一幢住房，96年建的，建設(shè)成本約為10萬元；在深圳有一套住房，買價為30萬元，現(xiàn)在市值約為45萬元，就這些了。
段老師：你老婆還有什么首飾之類的，現(xiàn)在如果變現(xiàn)的話大約價值多少？
郝：不多，現(xiàn)在大約值3萬元。
段老師：你企業(yè)的經(jīng)營狀況非常好，你總投資才140萬元，現(xiàn)在一年能得到70萬元左右的利潤（不考慮利息），投資回報率高達50％左右，這是一個非常好的投資項目，你很難找到更好的投資項目了，你虧錢的原因不是經(jīng)營狀況不好，而是付的利息太高。
你現(xiàn)在最重要的是把所有的“死錢”變成“活錢”，增加現(xiàn)金流。我建議你：1、把老家的房子和你現(xiàn)在住的房子全賣了；2、可以說服老婆把她的金首飾也全賣了，變成現(xiàn)金，能變多少就變多少，然后去還高利貸。你渡過了難關(guān)之后可以再給你老婆買更好的首飾。更何況現(xiàn)在房價、金價都處在高位，以后極有可能花更少的錢能買到更好的房子和首飾。
郝：因為我們老家絕大部分家庭的房子都有空余的，所以我老家的房子現(xiàn)在最多能賣5萬元，現(xiàn)在賣掉太不合算了。另外，如果我把深圳的房子賣了，那我一家人住哪里呢？
段老師：你把老家的房子賣了，哪怕只賣五萬塊錢，你都賺了。因為你現(xiàn)在大部分的負債利率是50‰每月，并且必須每月支付利息，實際年利率高達79.59%，太可怕了。你老家的房子將來是不斷貶值的，有可能到有一天貶得一文不值，而你現(xiàn)在即使按5萬塊錢賣了，按你現(xiàn)在借錢的利率計算，你借５萬元錢一年要支付39795元的利息，如果利滾利，第二年就要支付利息71468元，三年加起來本息高達161263元，這樣算你就知道賣５萬元是值得的。
另外，你的住房哪怕只賣得40萬元，你都賺了。因為在深圳租一套45萬元的房子住，租金最多只要1500元，一年的租金才18000元，而你現(xiàn)在欠40萬元的高利貸一個月要付2萬元的利息。因你不能每月按時付息，利滾利一年要付318360元的利息。你租房子住一年就可以節(jié)省利息300360元。對于你現(xiàn)在的情況而言，你不要太在乎你擁有什么，而要在乎你能享受什么。只要你花1500元/月就能住上同樣的房子，那你又何必在乎這個房子是不是你的呢？
你一定要說服老婆，把她的金首飾賣了，如果能賣得3萬元，一年就能節(jié)省利息23877元。你告訴她等以后賺了錢給她買更好的，現(xiàn)在現(xiàn)金流對你太重要了。因為你沒有這些現(xiàn)金，你就永世不得翻身了，而你有了這些現(xiàn)金，你又很快可以東山再起。
3、你一定要抽時間回老家一趟，去找你所有的親戚朋友、同學借錢。借錢可以化整為零，哪怕是五千五千地借，加起來就是一筆大數(shù)目。你借他們的錢一定要付利息，并承諾借款期為一年，利息按10‰/月計算就可以了。因為對于他們來說，如果不相信你，隨便你承諾付多少利息，他們都不會借給你；如果他們相信你，付10‰的月息足矣。如果你能借到10萬塊錢去還了那些高利貸，一年又可以節(jié)省利息67590元。
4、你可以將公司的股份轉(zhuǎn)讓40%左右給你公司的骨干和優(yōu)秀員工，并承諾保證他們能得到20%的年收益。也就是說，如果年收益率少于20%時，你就給他們20%；如果年收益率高于20%時，你就跟他們實行同股同利。因為你現(xiàn)實的回報率就有50%左右，所以這個承諾對于你來說沒有任何風險，而對于買你股份的員工來說，他們卻吃了個定心丸。你如果按實際投資的價格能賣掉40%的股份，就可以得到56萬元的現(xiàn)金。用這筆錢去還掉高利貸，每月就可以節(jié)省利息28000元，這樣你又賺了。
按照著名經(jīng)濟學家弗里德曼的理論：“花自己的錢辦自己的事，既講節(jié)約又講效果；花自己的錢辦人家的事，只講節(jié)約不講效果；花人家的錢辦自己的事，只講效果不講節(jié)約；花人家的錢辦人家的事，既不講節(jié)約又不講效果�！彼裕绻惆压煞葙u給你的優(yōu)秀員工，雖然你分紅的比例減少了，但你得到的利潤并不會減少這么多。因為這種股份制改革會大大調(diào)動他們的積極性，使你的企業(yè)增加更多的利潤。他們從你公司分享的利潤很大一部分實際上是因為他們提高了工作的積極性而新增的利潤。
5、從明天起你一定要想辦法保證給你的員工按時發(fā)放工資，但鼓勵他們不要按時領(lǐng)工資，存在公司的錢可以給他們按10‰的月息付利息并按天計算。這種做法一方面可以增加你的周轉(zhuǎn)金，另外還可以給員工創(chuàng)造更多的收入。
郝：那您的意思是叫我把變現(xiàn)的錢和借來的錢全部用來還高利貸啰！
段老師：是用來還貸，但還貸也是有技巧的。
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原文出處;http://bbs.duanshaoyi888.com/viewthread.php?tid=112&extra=page%3D1
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