陳寶存：最不靠譜的空置房傳言和黑燈率調(diào)查

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一個(gè)已經(jīng)被證明是捏造的6450萬套空置房的謠言，被眾多包括主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家在內(nèi)的人們抄來抄去；一個(gè)國家統(tǒng)計(jì)局待售面積1.9億的數(shù)據(jù)即使有合理的解釋，又有被曲解為新的空置面積，不尊重科學(xué)的媒體和偽經(jīng)濟(jì)學(xué)家們還是先豐富自己一下生活常識吧。正像張五常教授所言：經(jīng)濟(jì)學(xué)是常識。然而我們的媒體和偽經(jīng)濟(jì)學(xué)家們們卻從來不考慮常識。學(xué)的越多離常識越遠(yuǎn)，還有學(xué)的意義嗎？

    所謂空置率，國內(nèi)曾經(jīng)存在不科學(xué)的指標(biāo)體系。目前國際上通用的住房空置指標(biāo)，是住房空房率。即以一個(gè)國家或城市的實(shí)有住房總數(shù)為分母，以空房總數(shù)(一般指實(shí)際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)為分子，計(jì)算出空房率。

    資料現(xiàn)實(shí)：近年來美國的空房率為9%～10%，英國的空房率也在10%左右(最高年份曾達(dá)到過13%)。西方國家的專家認(rèn)為，維持10%的空房率，是這些國家經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和住房富裕的表現(xiàn)。有了10%的空房率，就不會(huì)產(chǎn)生住房緊缺現(xiàn)象。人們?yōu)榱苏{(diào)換工作流動(dòng)到任何一個(gè)城市去，都能很容易地租房或買房，有利于人們對住房有較大的選擇余地，有利于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷地調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整工作崗位和加速人才流動(dòng)。

　　西方有些專家認(rèn)為以不超過10%為宜。中國有的專家把10%的住房空房率說成是國際通用的警戒線，是有一定道理的。

    但是，我們原有的指標(biāo)中，空置率指標(biāo)與國際通行的空房率指標(biāo)根本不具可比性。90年代初，隨著住房商品化的發(fā)展，中國出臺了空置商品房指標(biāo)。這個(gè)指標(biāo)規(guī)定，統(tǒng)計(jì)年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計(jì)算住房空置率時(shí)，最初曾經(jīng)用當(dāng)年建成商品房總數(shù)為分母來計(jì)算，后來又改為用當(dāng)年建成住房總數(shù)為分母來計(jì)算(目前仍較多地使用這一計(jì)算方法)。再后，空置的住房都累計(jì)了多年來的積壓住房數(shù)，與當(dāng)年建成住房總數(shù)相比不對口徑，因而有些專家建議用連續(xù)三年建房總數(shù)為分母來計(jì)算。

    為了使統(tǒng)計(jì)指標(biāo)能比較準(zhǔn)確地反映商品住房的銷售和積壓狀況，有關(guān)主管部門針對住房空置指標(biāo)存在的缺限，在2003年作出補(bǔ)充規(guī)定，決定將相關(guān)指標(biāo)補(bǔ)充為：住房建成1年以內(nèi)尚未銷出的為待銷商品房，1～3年內(nèi)未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓房。那么為了避免混淆概念，近年來的空置商品房的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)基本停滯。

    在失去了國家層面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)支持下的空置房，也就出現(xiàn)了很多不靠譜的概念，甚至有些私人機(jī)構(gòu)，試圖以某個(gè)城市的某幾個(gè)樓盤的黑燈與否作為推斷。那么選樣鎖定那幾個(gè)樓盤，是否具備代表性成為疑問。如此的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，是不可能靠推斷獲得的。

    那么所謂的黑燈率調(diào)查，更是違背常識的。

    暫時(shí)空置和黑燈是有道理的。比如新建的住宅小區(qū)有很多理由暫時(shí)空置。

    首先，新建小區(qū)由于偏離市中心，初期由于配套的不完善，交通不便利，而且由于我們市場的商品房主要面對的恰恰是改善需求，自住房也存在空置期。

    第二、按揭貸款買房的，由于付清首付造成的資金缺乏，裝飾裝修需要一定的時(shí)間進(jìn)行資金的準(zhǔn)備，以及裝修方案的準(zhǔn)備，一定時(shí)間的空置也屬于基本常識。

    第三、自住房已進(jìn)行裝修的，由于自己與孩子就職就學(xué)于市中心，那么夫婦與孩子繼續(xù)幾年在市區(qū)名校周邊的生活是很正常的事。家庭自住已經(jīng)裝修的住房，租賃的可能性極小。這種空置也屬情理之中的。

    所有這些因素都會(huì)體現(xiàn)為暫時(shí)空置。但是，這不是投資投機(jī)性需求占主導(dǎo)地位，而是剛性需求。

    那么黑燈調(diào)查的不靠譜，主要在于合理空置與生活習(xí)性。03年，科寶博洛尼公司在北京搞過調(diào)查，其中家庭自己做飯開火的調(diào)查分為三部分：每周自己開火做飯一次的、二次的、三次以上的。我參與了調(diào)查，但是最終具體數(shù)據(jù)未見資料。在北京等一線城市，工作之余的娛樂與溝通，極少在私家住宅里。南方城市尤甚。

    此類生活習(xí)慣，黑燈調(diào)查的準(zhǔn)確率可想而知。

    一般的生活習(xí)慣是一家人很少所有的燈頭全部點(diǎn)亮。很可能集中在一個(gè)房間看電視，而且很多是關(guān)了燈看的。作為參考的數(shù)燈頭方式，在市場調(diào)查中常用，但是并非科學(xué)的方式，只能是調(diào)查的一種可以參考的方式。

    關(guān)于空置房，還有一個(gè)現(xiàn)象就是城中村和舊城改造的回遷安置房房源部分。我們清楚地是，多年的拆遷改造使得大量的城中村村民和城市居民不只一套住房。甚至像深圳這樣的特例，有戶籍的人口平均住房388平米。也有像石家莊和鄭州這樣的城中村為主的城市，出現(xiàn)大量的城中村富二代。給年幼的子女準(zhǔn)備的住房將長期空置，其余的簡裝后出租或者出售。

    且不說暫時(shí)不被鼓勵(lì)的投資性需求，國人習(xí)慣狡兔三窟，國人習(xí)慣的買房置業(yè)，未必三窟甚至幾窟每天晚上都要開燈等待你黑燈率調(diào)查人員的拍照，而且我們的另類需求當(dāng)中的主要人群，夜生活十分豐富，回家的時(shí)間大概在凌晨1、2點(diǎn)，真要蹲守的話，估計(jì)要學(xué)習(xí)刑事警察的蹲守犯罪嫌疑人的功夫。

    那么回過頭來，所有的住房都是有主人的。市場經(jīng)濟(jì)條件下，我們的調(diào)查目的何在？空置與黑燈的房源存在是有道理的，難道我們規(guī)定這些房源必須公開低價(jià)出售，或者重新收回分配嗎？

    市場，一直起起伏伏的根本原因就在這里。02年，房地產(chǎn)市場剛剛起步就面臨著泡沫的質(zhì)疑，事實(shí)是，房地產(chǎn)市場一直在強(qiáng)力發(fā)展，而且不受調(diào)控的左右。問題是我們的調(diào)控從03年開始都是基礎(chǔ)判斷的失誤和錯(cuò)誤。不見效自在情理之中。

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關(guān)鍵詞：最不靠譜 陳寶存 不靠譜 空置房 主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家 調(diào)查 不靠 陳寶存 空置房

那么就拿出一個(gè)靠譜的數(shù)據(jù)來，統(tǒng)計(jì)局連全國GDP數(shù)據(jù)都不能靠譜，只會(huì)把全國人的工資平均數(shù)字發(fā)布，這就是靠譜？

黑燈率不靠譜，也難以統(tǒng)計(jì)。但電表很長時(shí)間無變化卻有參考價(jià)值

道高一尺魔高一丈 總是有辦法對付你的

浪費(fèi)資源太不應(yīng)該了