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第二章 存貨確認(rèn)與初始計(jì)量

1.     確認(rèn)：存貨是指企業(yè)在日�；顒�(dòng)中持有以備出售的產(chǎn)成品或者商品，處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品，半成品，在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中所消耗的原材料（材料或者物料）。

2.     確認(rèn)條件：與該存貨相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，成本能夠可靠地計(jì)量。

3.     初始計(jì)量：按照成本，包括采購成本，加工成本和使存貨大道目前場(chǎng)所和狀態(tài)所發(fā)生的其他成本。

a.     外購存貨（原材料和商品）：采購成本，企業(yè)物質(zhì)從采購到入庫前所發(fā)生的全部支出，如采購價(jià)款，相關(guān)稅費(fèi)，運(yùn)輸費(fèi)，裝卸費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，及其他可以歸屬于采購成本的費(fèi)用。

b.     加工存貨（產(chǎn)成品，在產(chǎn)品，半成品，委托加工物資）：采購成本和加工成本。（或其他如產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)用）。加工成本主要是直接人工和制造費(fèi)用。

c.     其它方式取得：

                                               i.     投資者投入存貨的成本：投資合同或協(xié)議，不公允時(shí)方按照公允價(jià)值入賬。

                                             ii.     非貨幣性資產(chǎn)交換，債務(wù)重組，企業(yè)合并，詳見具體準(zhǔn)則。

                                            iii.     盤盈存貨：重置成本。

d.     提供勞務(wù)取得：按從事勞務(wù)提供人員的直接人工和其他直接費(fèi)用以及可歸屬于該存貨的間接費(fèi)用確定。

4.     初始計(jì)量中不計(jì)入的部分：

a.     非正常消耗的直接材料，直接人工和制造費(fèi)用。

b.     倉儲(chǔ)費(fèi)用，采購入庫后的倉儲(chǔ)費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益。生產(chǎn)過程工的倉儲(chǔ)費(fèi)用計(jì)入存貨成本。

c.     不能歸屬于使存貨到達(dá)目前場(chǎng)所和狀態(tài)的其他指出。

d.     企業(yè)采購用于廣告營(yíng)銷活動(dòng)的特定商品（銷售費(fèi)用），向客戶預(yù)付貨款未取得商品（預(yù)付賬款）。

發(fā)出存貨的計(jì)量

1.     計(jì)量方法

a.     先進(jìn)先出法

b.     移動(dòng)加權(quán)平均法

c.     月末一次加權(quán)平均法

d.     個(gè)別計(jì)價(jià)法

e.     （不能用）后進(jìn)先出法

2.     存貨成本的結(jié)轉(zhuǎn)

a.     銷售存貨：將已售出存貨的成本結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期損益（借：營(yíng)業(yè)成本，貸：存貨）。

                                               i.     商品或者產(chǎn)成品：1的計(jì)量方法都可用。

                                             ii.     存貨為非商品存貨：將已售出的部分按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)（借：其它業(yè)務(wù)成本，貸：存貨）。

b.     已售出存貨已經(jīng)計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，結(jié)轉(zhuǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，貸：營(yíng)業(yè)成本或者其他業(yè)務(wù)成本）。

c.     周轉(zhuǎn)材料：按照使用次數(shù)分次計(jì)入成本費(fèi)用。

期末存貨的計(jì)量

1.     期末：資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。

2.     可變現(xiàn)凈值：

a.     定義：在日�；顒�(dòng)中，存貨的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本，估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。

                                               i.     產(chǎn)成品，商品以及用于出售的材料：估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)。

                                             ii.     需要經(jīng)過加工的材料存貨：所生產(chǎn)的產(chǎn)成品的估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)將要發(fā)生的成本，估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)。

b.     需考慮的因素：

                                               i.     以取得確鑿證據(jù)為基礎(chǔ)。

1.     成本的證據(jù)。

2.     可變現(xiàn)凈值的證據(jù)。

                                             ii.     持有存貨的目的

1.     以備出售。

2.     將在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的存貨。

                                            iii.     資產(chǎn)負(fù)債表日后：資產(chǎn)負(fù)債表日到財(cái)務(wù)報(bào)告批準(zhǔn)報(bào)出日之間存貨售價(jià)的波動(dòng)。

3.     期末計(jì)量和計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

a.     估計(jì)售價(jià)的確認(rèn)：

                                               i.     為銷售合同或勞務(wù)合同持有：合同價(jià)格。

                                             ii.     存貨大于銷售合同的部分：一般銷售價(jià)格。

                                            iii.     存貨小于銷售合同：與銷售合同相關(guān)的部分按照合同價(jià)格。虧損合同另行處理。

                                            iv.     沒有銷售合同：一般銷售價(jià)格。

                                              v.     材料：市場(chǎng)價(jià)格。

b.     期末計(jì)量

                                               i.     生產(chǎn)持有的材料：可變現(xiàn)凈值>成本，成本，反之，可變現(xiàn)凈值。

c.     存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的方法

                                               i.     通常應(yīng)該按照單個(gè)存貨項(xiàng)目計(jì)提。

                                             ii.     對(duì)于數(shù)量繁多，單價(jià)較低的存貨，按照存貨類別計(jì)提。

                                            iii.     與同一地區(qū)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品系列相關(guān)，具有相同或者類似最終用途或目的，且難以與其他項(xiàng)目分開計(jì)量的存貨，合并計(jì)提。

                                            iv.     存貨跌價(jià)的情況：

1.     市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌

2.     使用該原材料生產(chǎn)的成本大于銷售價(jià)格

3.     產(chǎn)品更新?lián)Q代

4.     商品或者勞務(wù)過時(shí)，消費(fèi)者偏好改變

5.     其他。

                                              v.     可變現(xiàn)凈值為零：

1.     已變質(zhì)霉?fàn)�的存貨

2.     過期且無轉(zhuǎn)讓價(jià)值的存貨

3.     生產(chǎn)中已經(jīng)不需要

4.     其他。

d.     存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回的處理

                                               i.     資產(chǎn)負(fù)債表日，確定可變現(xiàn)凈值。

                                             ii.     可以轉(zhuǎn)回已經(jīng)計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備（借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；貸：資產(chǎn)減值損失-存貨減值損失）。

                                            iii.     在原計(jì)提金額內(nèi)轉(zhuǎn)回。

e.     存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的結(jié)轉(zhuǎn)

                                               i.     銷售：降低營(yíng)業(yè)成本。

                                             ii.     債務(wù)重組，非貨幣性資產(chǎn)交換：按比例結(jié)轉(zhuǎn)。

存貨的清查盤點(diǎn)

1.     會(huì)計(jì)處理

a.     盤盈（借：原材料/庫存商品，貸：待處理財(cái)產(chǎn)損益）。（借：待處理財(cái)產(chǎn)損益，貸：管理費(fèi)用）。

b.     盤虧（借：待處理財(cái)產(chǎn)損益，貸：原材料/庫存商品）。

                                               i.     計(jì)量收發(fā)錯(cuò)誤或管理不善：借：管理費(fèi)用，貸：待處理財(cái)產(chǎn)損益。

                                             ii.     自然災(zāi)害：借：營(yíng)業(yè)外支出，貸：待處理財(cái)產(chǎn)損益。

也見：如何準(zhǔn)備注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試（會(huì)計(jì)）-存貨？ - zheng.liu的文章 - 知乎

https://zhuanlan.zhihu.com/p/483568837

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關(guān)鍵詞：注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試 資產(chǎn)負(fù)債表日 資產(chǎn)負(fù)債表 注冊(cè)會(huì)計(jì)師 消費(fèi)者偏好

第三章 固定資產(chǎn)
固定資產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量
2.        固定資產(chǎn)
a.        定義：同時(shí)具備以下特定的有形資產(chǎn)：（1）為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)，出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的；（2）使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度。
b.        出租：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的機(jī)器設(shè)備類固定資產(chǎn)，不包括以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。
c.        確認(rèn)：（1）與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。
3.        初始計(jì)量：取得成本，包括企業(yè)為購建某項(xiàng)固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的一切合理的，必要的支出。
a.        外購固定資產(chǎn)的成本：購買價(jià)款，相關(guān)稅費(fèi)，使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)，裝卸費(fèi)，安裝費(fèi)和相關(guān)人員服務(wù)費(fèi)等。
i.        不需要安裝：企業(yè)實(shí)際支付的購買價(jià)款，包裝費(fèi)，運(yùn)雜費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)（不含可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額）。借：固定資產(chǎn)，借：應(yīng)付稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅款），貸：銀行存款/其他應(yīng)付款/應(yīng)付票據(jù)。
ii.        需要安裝：不需要安裝的基礎(chǔ)上加上安裝調(diào)試成本，如有長(zhǎng)期應(yīng)付款，則安裝期間的為確認(rèn)融資費(fèi)用需要資本化。借：在建工程，貸：銀行存款；借：在建工程，貸：銀行存款等（安裝費(fèi)用）；借：固定資產(chǎn)，貸：在建工程。
1.        分期付款且超過了正常信用條件，固定資產(chǎn)的成本為各期付款額的現(xiàn)值之和。
a.        借：在建工程：各期付款額現(xiàn)值之和
b.        借：未確認(rèn)融資費(fèi)用
c.        貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款：各期付款額之和
2.        安裝期間，融資費(fèi)用資產(chǎn)化
a.        借：在建工程：資產(chǎn)化的融資費(fèi)用
b.        貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用
3.        安裝成本
a.        借：在建工程
b.        貸：銀行存款等
4.        安裝結(jié)束
a.        借：固定資產(chǎn)
b.        貸：在建工程
5.        長(zhǎng)期應(yīng)付款的攤銷：確認(rèn)應(yīng)付本金，應(yīng)付利息，實(shí)付利息，本金減少額。
b.        自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括工程物資成本，人工成本，交納的相關(guān)稅費(fèi)，應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用以及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用。
i.        自營(yíng)建造
1.        自營(yíng)建造：企業(yè)自行組織工程物資采購，自行組織施工人員從事工程施工。成本包括：直接材料，直接人工，直接機(jī)械施工費(fèi)用。
2.        各種物資：按照實(shí)際支付的買價(jià)，運(yùn)輸費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)作為實(shí)際成本。
3.        領(lǐng)用的工程物資，原材料或庫存商品：按實(shí)際成本轉(zhuǎn)入所建工程成本。
4.        所建造的固定資產(chǎn)已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，但尚未辦理竣工結(jié)算的，從達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)起，根據(jù)工程預(yù)算，造價(jià)，或者工程實(shí)際成本等，按暫估價(jià)值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按有關(guān)計(jì)提固定資產(chǎn)折舊的規(guī)定，計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。
5.        借：在建工程，貸：人工/材料等；借：固定資產(chǎn)，貸：在建工程。
ii.        出包建造
1.        定義：企業(yè)與建筑承包商簽訂建造合同，企業(yè)是甲方，負(fù)責(zé)籌集資金和組織管理工程建設(shè)，承包商是乙方，負(fù)責(zé)建筑安裝工程施工任務(wù)。
2.        成本：建筑工程支出，安裝工程支出，需分?jǐn)傆?jì)入各固定資產(chǎn)價(jià)值的待攤支出。
a.        待攤支出：在建設(shè)期間發(fā)生的，不能直接計(jì)入某項(xiàng)固定資產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)由所建造的固定資產(chǎn)共同負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如建造工程發(fā)生的管理費(fèi)，可行性研究費(fèi)，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，公證費(fèi)，監(jiān)理費(fèi)，應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金，符合資本化條件的借款費(fèi)用，建設(shè)期間發(fā)生的工程物資盤虧，報(bào)廢以及毀損凈損失以及負(fù)荷聯(lián)合試車費(fèi)。
b.        借：在建工程-建筑工程-xx工程，借：在建工程-安裝工程-xx工程，貸：銀行存款/預(yù)付款項(xiàng)。
c.        借：在建工程-在安裝設(shè)備-xx設(shè)備，貸：工程物資-xx設(shè)備。
d.        借：在建工程-待攤支出，貸：銀行存款/應(yīng)付職工薪酬。
e.        借：在建工程，貸：銀行存款。
f.        借：固定資產(chǎn)，貸：在建工程-建筑工程，在建工程-安裝工程，在建工程-待攤支出。
g.        待攤費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)則：
i.        待攤支出分?jǐn)偮?累計(jì)發(fā)生的待攤支出/（建筑工程支出+安裝工程支出+在安裝設(shè)備支出）
ii.        Xx工程應(yīng)分?jǐn)偟拇龜傊С?待攤支出分?jǐn)偮蕏（xx工程建筑工程支出+xx工程安裝工程支出+xx工程在安裝設(shè)備支出）
iii.        房屋/建筑物等固定資產(chǎn)成本=建筑工程支出+應(yīng)分?jǐn)偟拇龜傊С?br /> iv.        需要安裝設(shè)備的成本=設(shè)備成本+為設(shè)備安裝發(fā)生的基礎(chǔ)/支座等建筑工程支出+安裝工程支出+應(yīng)分?jǐn)偟拇龜傊С?br /> iii.        其它方式
1.        投資者投入：合同或協(xié)議，不公允時(shí)用公允價(jià)值
2.        非貨幣性資產(chǎn)交換，債務(wù)重組，企業(yè)合并：按規(guī)則執(zhí)行。
3.        盤盈固定資產(chǎn)：前期差錯(cuò)。
iv.        存在棄置費(fèi)用的固定資產(chǎn)
1.        棄置費(fèi)用：根據(jù)國家法律和行政法規(guī)，國際公約等規(guī)定，企業(yè)承擔(dān)的環(huán)境保護(hù)和生態(tài)恢復(fù)等義務(wù)所確定的支出，如核電站核設(shè)施等的棄置和恢復(fù)環(huán)境義務(wù)。
2.        按照現(xiàn)值計(jì)算確定固定資產(chǎn)的成本和預(yù)計(jì)負(fù)債。
a.        借：固定資產(chǎn)
b.        貸：預(yù)計(jì)負(fù)債-xx-棄置費(fèi)用：現(xiàn)值（相當(dāng)于本金）
3.        期末確認(rèn)財(cái)務(wù)費(fèi)用
a.        借：財(cái)務(wù)費(fèi)用
b.        貸：預(yù)計(jì)負(fù)債-xx-棄置費(fèi)用：利息（攤余成本x利率）
4.        后續(xù)計(jì)量：折舊的計(jì)提，減值損失，后續(xù)支出
a.        折舊
i.        定義：在固定資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)，按照確定的方法對(duì)應(yīng)計(jì)折舊額進(jìn)行的系統(tǒng)分?jǐn)偂?br /> ii.        影響因素：
1.        原價(jià)
2.        使用壽命：預(yù)計(jì)生產(chǎn)能力或?qū)嵨锂a(chǎn)量；預(yù)計(jì)有形損耗；預(yù)計(jì)無形損耗；法律或者類似規(guī)定對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)使用的限制。
3.        預(yù)計(jì)凈殘值
4.        固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
iii.        折舊范圍
1.        按月計(jì)提，當(dāng)月購買不計(jì)提，當(dāng)月減少要計(jì)提。
2.        提足折舊后不計(jì)提。
3.        已達(dá)到可使用狀態(tài)尚未竣工結(jié)算，應(yīng)計(jì)提；后期修改成本，不改已經(jīng)計(jì)提的折舊額。
iv.        折舊方法
1.        年限平均法
2.        工作量法
3.        雙倍余額遞減法
a.        年折舊率=2/預(yù)計(jì)使用壽命
b.        年折舊額=年折舊率x固定資產(chǎn)凈值
c.        固定資產(chǎn)凈值=固定資產(chǎn)原值-累計(jì)折舊-累計(jì)減脂
d.        通常在其折舊的最后兩年，按照凈值扣除預(yù)計(jì)凈殘值的余額平均攤銷
4.        年數(shù)總和法
v.        會(huì)計(jì)處理
1.        基本生產(chǎn)車間：借：制造費(fèi)用，貸：累計(jì)折舊
2.        管理部門，借：管理費(fèi)用，貸：累計(jì)折舊
3.        銷售部門，借：銷售費(fèi)用，貸：累計(jì)折舊
4.        自行建造固定資產(chǎn)，借：在建工程，貸：累計(jì)折舊
5.        經(jīng)營(yíng)租出的固定資產(chǎn)，借：其他業(yè)務(wù)成本，貸：累計(jì)折舊
6.        未使用的固定資產(chǎn)，借：管理費(fèi)用，貸：累計(jì)折舊
vi.        使用壽命，預(yù)計(jì)凈殘值，折舊方法的復(fù)核
1.        至少每年年度終了，復(fù)核一次。
b.        后續(xù)支出：固定資產(chǎn)使用過程中發(fā)生的更新改造支出，修理費(fèi)用等。
i.        處理原則：符合資本化條件，計(jì)入固定資產(chǎn)成本或其他相關(guān)資產(chǎn)的成本，同時(shí)被替換的部分的賬面價(jià)值扣除。不符合資本化條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。
ii.        資本化支出
1.        第一步：將固定資產(chǎn)的原價(jià)，已計(jì)提的累計(jì)折舊和減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)銷，將固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程，并在此基礎(chǔ)上重新確定固定資產(chǎn)原價(jià)。（借：在建工程，累計(jì)折舊，貸：固定資產(chǎn)）。
2.        當(dāng)固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程時(shí)，停止折舊。
3.        第二步：后續(xù)支出（借：在建工程；貸：銀行存款/工程物資/等）。
4.        第三步：如果只是替換某組成部分，那么第三步為，即扣除被替換的部門的賬面價(jià)值。（借：營(yíng)業(yè)外支出；貸：在建工程，金額為被替換的部分的賬面價(jià)值）。
5.        第四步：無論是替換組成部分還是全部，最后一步都是將在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。直至完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。（借：固定資產(chǎn)；貸：在建工程）。
6.        第五步：重新確認(rèn)固定資產(chǎn)原值，使用年限，預(yù)計(jì)凈殘值，折舊方法。
iii.        費(fèi)用化支出
1.        借：管理費(fèi)用；貸：銀行存款
2.        借：銷售費(fèi)用；貸：固定資產(chǎn)
5.        固定資產(chǎn)的處置
a.        確認(rèn)的條件：（1）出于處置狀態(tài)，如出售，轉(zhuǎn)讓，報(bào)廢或毀損，對(duì)外投資，非貨幣性資產(chǎn)交換，債務(wù)重組。（2）預(yù)期通過使用或者處置不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益。
b.        賬務(wù)處理
i.        持有待售
ii.        非持有待售，報(bào)廢毀損
1.        Step1:借：固定資產(chǎn)清理，累計(jì)折舊，貸：固定資產(chǎn)
2.        Step2:清理費(fèi)用，借：固定資產(chǎn)清理，貸：銀行存款/應(yīng)交稅費(fèi)
3.        Step3:收入和殘料，借：銀行存款/原材料，貸：固定資產(chǎn)清理，應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅
4.        Step4:保險(xiǎn)賠償，借：其他應(yīng)收款/銀行存款，貸：固定資產(chǎn)清理
5.        Step5:凈損益，
a.        正常轉(zhuǎn)讓的利得或損失，借或貸：資產(chǎn)處置損益，貸或借：固定資產(chǎn)清理。
b.        已喪失功能正常報(bào)廢，借：營(yíng)業(yè)外支出-非流動(dòng)資產(chǎn)報(bào)廢，貸：固定資產(chǎn)清理。
c.        自然災(zāi)害，借：營(yíng)業(yè)外支出-非常損失，貸：固定資產(chǎn)清理。
c.        清查
i.        至少年末一次
ii.        盤盈
1.        借：固定資產(chǎn)
2.        貸：以前年度損益調(diào)整
iii.        盤虧
1.        借：待處理財(cái)產(chǎn)損益-待處理固定資產(chǎn)損益
2.        借：累計(jì)折舊
3.        貸：固定資產(chǎn)
iv.        盤虧后續(xù)
1.        借：其他應(yīng)收款
2.        借：營(yíng)業(yè)外支出-盤虧損失
3.        貸：待處理財(cái)產(chǎn)損益

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第五章 投資性房地產(chǎn)
特征與范圍
4.        定義
a.        房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。
b.        投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
c.        后續(xù)計(jì)量：成本模式或者公允價(jià)值模式。
5.        范圍
a.        已出租的土地使用權(quán)：企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營(yíng)祖靈方式出租的土地使用權(quán)。
b.        持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：企業(yè)取得的，準(zhǔn)備增之后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
c.        已出租的建筑物：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，如自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物，正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
確認(rèn)與初始計(jì)量
6.        確認(rèn)
a.        條件：（1）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）成本能夠可靠地計(jì)量。
b.        時(shí)間：（1）已出租的土地使用權(quán)/已出租的建筑物：租賃開始日；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。
c.        方式：按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。
i.        外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)：取得時(shí)的實(shí)際成本，如，購買價(jià)款，相關(guān)稅費(fèi)，可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
ii.        自行建造投資性房地產(chǎn)：成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，如土地開發(fā)費(fèi)，建筑成本，安裝成本，應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用，支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用。
iii.        非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量：成本模式下選用轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，公允價(jià)值模式下選擇轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬。
7.        后續(xù)支出
a.        資本化的后續(xù)支出：改擴(kuò)建或裝修。在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)視作投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。
b.        資本化的后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理：
i.        成本計(jì)量下：
1.        轉(zhuǎn)入在建
借：投資性房地產(chǎn)（在建）       
         投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊       
         投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備       
        貸：投資性房地產(chǎn)

2.        改擴(kuò)建或裝修
借：投資性房地產(chǎn)（在建）       
        貸：銀行存款等

3.        轉(zhuǎn)出在建
借：投資性房地產(chǎn)       
        貸：投資性房地產(chǎn)（在建）
ii.        公允價(jià)值計(jì)量下：
1.        轉(zhuǎn)入在建
借：投資性房地產(chǎn)（在建）       
        貸：投資性房地產(chǎn)-成本
                 投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)

2.        改擴(kuò)建或裝修
借：投資性房地產(chǎn)（在建）       
        貸：銀行存款等

3.        轉(zhuǎn)出在建
借：投資性房地產(chǎn)-成本       
        貸：投資性房地產(chǎn)（在建）

c.        費(fèi)用化的后續(xù)支出，日常維護(hù)。
借：其他業(yè)務(wù)成本       
        貸：銀行存款等

8.        后續(xù)計(jì)量
a.        成本模式
i.        按期（月）計(jì)提折舊或攤銷
借：其他業(yè)務(wù)成本       
        貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

ii.        租金收入
借：銀行存款       
        貸：其他業(yè)務(wù)收入

iii.        減值準(zhǔn)備，后期價(jià)值恢復(fù)不得轉(zhuǎn)回
借：資產(chǎn)減值損失       
        貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

b.        公允價(jià)值模式
i.        條件
1.        所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)
2.        能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或者類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息
ii.        計(jì)量
1.        不提折舊或攤銷
2.        計(jì)提公允價(jià)值變動(dòng)
借：投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)       
        貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

c.        模式的變更
i.        成本轉(zhuǎn)公允價(jià)值：變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。
ii.        公允價(jià)值不可變成本。
投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
9.        轉(zhuǎn)換
a.        轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日
i.        投資性房地產(chǎn)開始自用，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)。
ii.        作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租，開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。
iii.        自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。
iv.        自用建筑物停止自用，改為出租，固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。
v.        房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)對(duì)外銷售，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿，董事會(huì)或類似雞頭做出書面決議表明將其重新開發(fā)對(duì)外銷售的日期。
b.        投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)出）
i.        成本模式，轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)
借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（賬面價(jià)值）       
         投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）       
         投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備       
        貸：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)值）
                 累計(jì)折舊（攤銷）
                 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

ii.        成本模式，轉(zhuǎn)為存貨
借：開發(fā)產(chǎn)品（賬面價(jià)值）       
         投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）       
         投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備       
        貸：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)值）

iii.        公允價(jià)值模式，轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)（公允價(jià)值入賬，當(dāng)日公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值差異計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”）。
借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（按當(dāng)日公允價(jià)值入賬）       
        貸：投資性房地產(chǎn)-成本
                 投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)
                 公允價(jià)值變動(dòng)損益

iv.        公允價(jià)值模式，轉(zhuǎn)為存貨（公允價(jià)值入賬，當(dāng)日公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值差異計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”）。
借：開發(fā)產(chǎn)品（按當(dāng)日公允價(jià)值入賬）       
        貸：投資性房地產(chǎn)-成本
                 投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)
                 公允價(jià)值變動(dòng)損益

c.        非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)入）
i.        成本模式，轉(zhuǎn)出存貨，投資性房地產(chǎn)按存貨賬面價(jià)值入賬。
借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)值）       
         存貨跌價(jià)準(zhǔn)備       
        貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面價(jià)值）

ii.        成本模式，轉(zhuǎn)出自用房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）賬面價(jià)值入賬。
借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)值）       
         累計(jì)折舊（攤銷）       
         固定資產(chǎn)（無形）減值準(zhǔn)備       
        貸：固定資產(chǎn)（賬面價(jià)值）
                 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
                 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

iii.        公允價(jià)值模式，轉(zhuǎn)出存貨，投資性房地產(chǎn)按存貨公允價(jià)值入賬，公允價(jià)值小于存貨賬面價(jià)值，借“公允價(jià)值變動(dòng)損益“（損失），公允價(jià)值大于存貨賬面價(jià)值，貸“其他綜合收益”。
借：投資性房地產(chǎn)-成本（按公允價(jià)值入賬）       
         公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值<存貨賬面價(jià)值）       
         存貨跌價(jià)準(zhǔn)備       
        貸：開發(fā)產(chǎn)品
                 其他綜合收益（公允價(jià)值>存貨賬面價(jià)值）

后期公允價(jià)值變動(dòng)，
借：投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)       
        貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

iv.        公允價(jià)值模式，轉(zhuǎn)出自用房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按存貨公允價(jià)值入賬，公允價(jià)值小于存貨賬面價(jià)值，借“公允價(jià)值變動(dòng)損益“（損失），公允價(jià)值大于存貨賬面價(jià)值，貸“其他綜合收益”。
借：投資性房地產(chǎn)-成本（按公允價(jià)值入賬）       
         公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值<固定或無形資產(chǎn)賬面價(jià)值）       
         累計(jì)折舊（攤銷）       
         固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備       
        貸：固定（無形）資產(chǎn)（賬面價(jià)值）
                 其他綜合收益（公允價(jià)值>固定或無形資產(chǎn)賬面價(jià)值）

10.        處置
a.        處置，或者永久推出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，終止確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。
b.        成本模式
借：銀行存款       
        貸：其他業(yè)務(wù)收入
                 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

借：其它業(yè)務(wù)成本       
         投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）       
         投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備       
        貸：投資性房地產(chǎn)

c.        公允價(jià)值模式
借：銀行存款       
        貸：其他業(yè)務(wù)收入
                 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

借：（3）其它業(yè)務(wù)成本       
         （2）投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)       
         （3）其他綜合收益（存貨或者固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)時(shí)確認(rèn)的其他綜合收益）       
         （1）公允價(jià)值變動(dòng)損益       
        貸：（3）投資性房地產(chǎn)-成本
                 （1）投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)
                 （2）公允價(jià)值變動(dòng)損益

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