[原創(chuàng)]房價的獨立思考（請指正）

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我雖然作為一個房地產從業(yè)者，但是從來都沒有忘記思考房價的問題！現就我個人的想法，做一些淺析，以求拋磚引玉！

在房價快速上漲問題上，一直有很多種說法。有人說，是需求推動，有人說，是成本推動，還有人說是理性預期推動！經過我的思考，我認為以上都對，但又都不對。都對是因為，都有那方面的原因，都不對，是因為沒有抓住主要矛盾！我個人傾向于，房價是因為中國目前房地產行業(yè)的寡頭壟斷與地方政府的縱容與勾結造成的！

大家都知道，房地產行業(yè)具有明顯的地域性特征，尤其是土地本身的供給彈性為零！所以，每個城市都有自己主導的房地產企業(yè)，如深圳有萬科、中海、合生創(chuàng)展、華僑城等等。這種地域性的壟斷具備寡頭壟斷的特征，非常容易形成，壟斷寡頭之間的默契或者合謀！例如，有一年廣州的房價一直比較平穩(wěn)，但是，中間發(fā)生了一件事，就是廣州十大地產商峰會，從那以后，廣州的房價一發(fā)不可收拾！

這個房價的導火線一旦開始，那么所謂的消費者理性預期房價開始上漲就有了市場了，再加上中國目前正處于一個需求比較旺盛的時期，居住需求是有剛性的！尤其是中國人的居住觀念是產權式的，需求也有了，理性預期也有了，房價開始了一輪上漲！

可是房價上漲是怎么開始的呢？就是從有壟斷地位的開發(fā)商定價開始的！這就是寡頭壟斷中的價格領袖！

經濟學早已證明，通過對自然壟斷企業(yè)的監(jiān)管，能夠有效的提高產業(yè)效率和社會公平！可是現階段的房地產監(jiān)管怎樣呢？房地產行業(yè)的監(jiān)管存在著多頭領導，分環(huán)節(jié)審批，步調不統(tǒng)一等特點！比如一個地級市，就有建設部門，規(guī)劃部門，房地產管理部門，還有金融部門等等！甚至是某些地方還有專設的房地產開發(fā)辦公室等等！

這給房地產開發(fā)商帶來了難度，當然另一個方面就是給房地產行業(yè)的監(jiān)管帶來了難度！

前段時間，有一種聲音不絕于耳，就是公布房價的成本，其中福州市物價局給全國的物價管理部門做了表率，福州物價局于2005年在全國率先完成對該市市區(qū)商品房社會平均成本的測算工作，并向媒體公開發(fā)布了測算結果：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約2160元/平方 米，社會平均利潤約1400元/平方米，地價、建安成本、配套設施費用分別只占房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的41%左右。房地產銷售費用主要是指房地產公司支付給銷售代理公司的傭金，一般來講，占房價的不到3%，這樣的話四成的房價在于管理費用和利潤！大家可以想象一下這種管理費用能夠占多少。

公布房價的事情出來以后，便引發(fā)了社會的大討論，有人說這是積極的，有人說沒有多少用處，公布了房價還不是漲！反應最大的便是房地產開發(fā)商，他們質疑說公布房價觸犯了企業(yè)的隱私權！那么到底房價應不應該公開呢？

著名開發(fā)商任志強曾經引用“從經濟學的原理而言，最基本的研究基礎就是用最小的投入獲取最大的盈利。企業(yè)的競爭力正在于用最小的投入獲取最大的盈利，否則國家又何必要提出節(jié)約能源、降低能耗、降低成本呢？這本來就是市場競爭機制形成的基礎條件�！弊鳛椴还�開房價成本的原理。

這話似乎不假，這也是我們國家改革開放為什么選擇市場經濟的原因之一，但是真理與謬誤從來都是孿生兄弟，離開了真理存在的條件，真理就無從談起。任總說企業(yè)的競爭力是以小博大，那么國家也是以小博大，在自由競爭的市場條件下，是這樣！在房地產行業(yè)這個具有明顯的寡頭壟斷特征的市場上，它就不成立了！

在房地產市場上，開發(fā)商的競爭力不僅僅是在于用最小的投入獲取最大的盈利，更是用最小的投入獲取最大的超額盈利，這樣，對國家來講，對行業(yè)來講，對最廣大人民群眾來講，這就不是有效率的利潤分配，也不是公平的利潤分配！

據南方周末記者的采訪，有些開發(fā)商私下里說，現在的利潤，我們都不好意思了！這是一種什么樣的形勢！

在這種形勢下，房地產開發(fā)商憑什么不允許國家價格主管部門對房價成本的調查？為什么不捫心自問一下，我們?yōu)槭裁床灰�求做拉面的成本公開！原因也是只有一個，拉面市場已經是一個競爭非常充分的市場，這個市場，既公平又有效率，按勞分配，各取所需！

在公布房價成本問題上，還有一方是當事的一方，那就是一部分政府官員，在這個問題上，各個部門表現極不一樣，有的支持，有的反對，有的沉默！按理說，政府主管部門面對這樣的房地產形勢，作為人民利益的代表，應該義不容辭才對，為什么表現的這么踢皮球呢？

我想這是因為自己也不干凈，或者是自己怕得罪不干凈的人！

徐滇慶老師曾經就國家統(tǒng)計局的數據做過分析，在上漲的房價中，只有一部分進入了國家財政，而房地產的建安成本和行業(yè)利潤（根據統(tǒng)計）并沒有多少升高，那么另外一部分到哪里去了呢？我想就應該流入了福州物價局所說的管理費用中了吧？這么大的資金流失，怎么就成了管理成本越來越低的管理費用？我想應該不言自明，只有兩家可能，官員和開發(fā)商！

所以面對房價問題，我們的政府是義不容辭的，成立第三方的獨立的房價研究部門，把復雜的房價問題研究清楚，政府必須把應負的責任承擔起來，這樣才能為群眾服好務，實現“住有所居”！

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關鍵詞：獨立思考 房地產行業(yè) 房地產開發(fā) 房地產市場 消費者理性 思考 房價 原創(chuàng)

根本原因早就為人所知，沒有什么新穎的

根本原因？什么是根本原因？請指教！

原因早就都知道了。

關鍵在于在目前基礎上如何加以解決？

根據勒納指數分析，房價的上升可能是由于地方壟斷，區(qū)位壟斷等壟斷因素造成的。這要結合房價的微觀定價上進行分析。

還可以

原因大家都知道了,問題誰能預測國家要怎么處理和解決,最好是符合實際的!不要那種建議的