[轉(zhuǎn)帖]次貸危機(jī)成因詳解及警示

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汪利娜

次級(jí)債風(fēng)波未了。

次級(jí)債的產(chǎn)生源淵甚久。至1977年，多數(shù)美國(guó)家庭都實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”，此時(shí)的政策導(dǎo)向，開(kāi)始傾斜向少數(shù)種族與低收入家庭，1978年出臺(tái)了《1978年平等信貸機(jī)會(huì)法(EqualCreditOpportunityAct)》，要求貸款機(jī)構(gòu)不能因借款人種族、膚色、年齡、性別、宗教信仰、原國(guó)籍和身份差異有任何信貸歧視。

到1992年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，加之人口增長(zhǎng)和失業(yè)率下降，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高。與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)多次下調(diào)基準(zhǔn)利率，使住房貸款利率屢創(chuàng)歷史新低，30年固定利率從1990年10.13%降至2003年的5.8%。實(shí)際財(cái)富的增加為房屋所有者變現(xiàn)房產(chǎn)或重新融資和擴(kuò)大當(dāng)期消費(fèi)提供了可能。而低利率刺激了居民的重新融資，希望以房產(chǎn)作為“現(xiàn)金奶牛”從中獲得更多的消費(fèi)信貸。

“現(xiàn)金奶牛”像一臺(tái)巨大的攪拌機(jī)，一步步把金融泡沫吹向空前的繁榮。

自2005年四季度以來(lái)，美國(guó)的住房市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，新開(kāi)量、新建房和存量房的銷售量開(kāi)始下降，房?jī)r(jià)也開(kāi)始走低，住宅市場(chǎng)的周期波動(dòng)不僅影響著美國(guó)經(jīng)濟(jì)，也給銀行和金融業(yè)帶來(lái)不小的沖擊，其中，次級(jí)債危機(jī)成了影響美國(guó)及全球金融市場(chǎng)的導(dǎo)火索。

一、次級(jí)抵押貸款和次級(jí)債的基本特征

所謂的次級(jí)抵押貸款是指向低收入、少數(shù)族群、受教育水平低、金融知識(shí)匱乏的家庭和個(gè)人發(fā)放的住房抵押貸款。其基本特征（表1）可歸納為：

（1）個(gè)人信用記錄比較差，信用評(píng)級(jí)得分比較低。美國(guó)的信用評(píng)級(jí)公司 （FICO）將個(gè)人信用評(píng)級(jí)分為五等：優(yōu)（750～850分），良（660～749分），一般（620～659分），差（350～619分），不確定（350分以下）。次級(jí)貸款的借款人信用評(píng)分多在620分以下，除非個(gè)人可支付高比例的首付款，否則根本不符合常規(guī)抵押貸款的借貸條件。

（2）貸款房產(chǎn)價(jià)值比和月供收入比較高。美國(guó)的常規(guī)抵押貸款與房產(chǎn)價(jià)值比（LTV）多為80%，借款人月還貸額與收入之比在30%左右。而次級(jí)貸款的LTV平均在84%，有的超過(guò)90%，甚至100%，這意味著借款人的首付款不足20%，甚至是零首付，那么，在沒(méi)有任何個(gè)人自有資金投入的情況下，銀行就失去了借款人與銀行共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本保障，其潛在的道德風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。借款人還貸額與收入比過(guò)高，意味著借款人收入微薄，還貸后可支付收入有限，其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也比較弱。

（3）少數(shù)族群占比高，且多為可調(diào)利率，或只支付利息和無(wú)收入證明文件貸款。據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)的調(diào)查表明：37.8%次級(jí)抵押貸款借款人是拉美移民，53%是美籍非洲人。這些少數(shù)種族的居民基本沒(méi)有信用史料，也無(wú)收入證明文件。次級(jí)抵押貸款90%左右是可調(diào)整利率抵押貸款；30%左右是每月只付利息，最后一次性支付的大額抵押貸款或重新融資。這類抵押貸款開(kāi)始還貸款負(fù)擔(dān)較輕、很誘人，但積累債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，特別是當(dāng)利率走高、房?jī)r(jià)下跌時(shí)，重新融資只能加劇還貸負(fù)擔(dān)。

（4）拖欠率和取消抵押贖回權(quán)比率較高。由于次級(jí)抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)比較大，違約風(fēng)險(xiǎn)是優(yōu)級(jí)住房貸款的7倍，因此，次級(jí)貸款的利率比優(yōu)級(jí)住房抵押貸款高350個(gè)基點(diǎn)，且80%左右為可調(diào)整利率。當(dāng)貸款利率不斷下調(diào)時(shí)，可以減輕借款人的還貸負(fù)擔(dān)；但是當(dāng)貸款利率不斷向上調(diào)時(shí)，借款人債務(wù)負(fù)擔(dān)隨著利率上調(diào)而加重，導(dǎo)致拖欠和取得抵押贖回權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)加劇。2007年，次級(jí)抵押貸款的拖欠率（拖欠30天）和取消抵押贖回權(quán)的比率分別高達(dá)13.33%和4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于優(yōu)級(jí)抵押貸款2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押贖回權(quán)比率。

在美國(guó)，由于70%的住房抵押貸款多實(shí)現(xiàn)了證券化，自2001年以來(lái)住房抵押貸款證券已成美國(guó)債券市場(chǎng)上高于國(guó)債和公司債的第一大債券。次級(jí)抵押貸款也被打包，通過(guò)發(fā)行優(yōu)先/次級(jí)抵押貸款債券（senior/subordinatestructure）或多級(jí)抵押貸款債券（REMICS）和結(jié)構(gòu)性金融擔(dān)保抵押債權(quán)（SFCDO）等方式實(shí)現(xiàn)了證券化，出售給境內(nèi)或境外的投資者。盡管次級(jí)抵押貸款證券的發(fā)行額逐年增加 （表2），但這類債券的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)都多為Baa級(jí)和Ba級(jí)等。

當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處在上升周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)向好時(shí)，借款人還可以按期還貸，次級(jí)抵押貸款證券也可以有穩(wěn)定的收入流，來(lái)保障證券投資的收益。而投資者的信心、媒體炒作、從眾行為和羊群效應(yīng)，招致大量資金進(jìn)入金融市場(chǎng)，形成一種慣性，使得資產(chǎn)證券化的信用鏈條可以不斷地延伸、運(yùn)作下去，即使有一兩個(gè)借款人違約，也不會(huì)造成資產(chǎn)組合的收入的斷流。這就是在金融市場(chǎng)上大量資產(chǎn)證券無(wú)論質(zhì)量高低，有些甚至是垃圾債券也可賣出好價(jià)錢原因。問(wèn)題出在經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生逆轉(zhuǎn)或波動(dòng)時(shí)，如近期美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，利率上調(diào)導(dǎo)致借款人償還能力下降，加之房?jī)r(jià)連續(xù)四個(gè)季度走低，使借款人無(wú)法靠房產(chǎn)增值、重新融資來(lái)減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。借款人拖欠貸款或無(wú)力償還貸款的數(shù)量不斷盤(pán)升，就會(huì)導(dǎo)致次級(jí)抵押貸款證券失去穩(wěn)定的收入流，讓債券投資者蒙受損失。美國(guó)的一些貸款發(fā)起和服務(wù)機(jī)構(gòu)，因次級(jí)貸款違約率上升陷入虧損和倒閉的境地。日本的證券公司和銀行持有上千億日元的次級(jí)債券而蒙受損失，澳大利亞、新加坡的銀行多持有AA級(jí)以上的抵押貸款證券，因此免受次級(jí)抵押貸款危機(jī)的沖擊。

二、次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)

的興起與發(fā)展

如果在20年前，一些收入低、少數(shù)種族和無(wú)信用記錄者根本沒(méi)有資格獲得住房抵押貸款。1994年，次級(jí)住房抵押貸款年度發(fā)行量不過(guò)350億美元，僅占當(dāng)年貸款發(fā)放總額的4.5%，然而，如今這一比重在20%左右（表3）。按貸款余額計(jì)算，次級(jí)貸余額為1.3萬(wàn)億美元，占貸款余額的14%,涉及近500萬(wàn)美國(guó)家庭。美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)興起和快速發(fā)展可以說(shuō)是1990年代以來(lái)美國(guó)放松金融管制、金融產(chǎn)品創(chuàng)新、政府住房政策、稅收政策和住宅抵押信貸經(jīng)營(yíng)方式變化等多種因素共同作用的結(jié)果。

住房政策的導(dǎo)向 隨著大多數(shù)美國(guó)人擁有了自己的住宅，政府的住房政策開(kāi)始向低收入家庭和少數(shù)種族傾斜�！�1977年社區(qū)再投資法案（Com－munityReinvestmentAct）》政府鼓勵(lì)銀行向低收入家庭和低收入社區(qū)提供住房貸款�！�1978年平等信貸機(jī)會(huì)法(EqualCreditOpportunityAct)》要求貸款機(jī)構(gòu)不能因借款人種族、膚色、年齡、性別、宗教信仰、原國(guó)籍和身份差異有任何信貸歧視。

聯(lián)邦住房局（FHA）一貫奉行為第一次購(gòu)房的中低收入家庭提供購(gòu)房抵押貸款違約保險(xiǎn)。在抵押二級(jí)市場(chǎng)上，政府發(fā)起設(shè)立的兩大抵押證券公司（FannieMae和FreddieMac）依據(jù)《1992年聯(lián)邦住宅企業(yè)金融安全和健全法（FederalHousingEnterprisesFi－nancialSafetyandSoundnessAct）》需要為中低收入家庭住宅信貸服務(wù)。在政府政策法律的指引下，貸款機(jī)構(gòu)不斷擴(kuò)大抵押信貸的服務(wù)對(duì)象，一方面使更多的人獲得借款機(jī)會(huì)，提高了美國(guó)住房的私有率，特別是少數(shù)族群的住房自有率。2006年美國(guó)住房私有率高達(dá)68.9%，拉美移民的自有率達(dá)到49.5%，美籍非洲人的住房自有率為48.2%，比10年前提高了2個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)興起與發(fā)展也加大了貸款機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

低息和房產(chǎn)升值的市場(chǎng)環(huán)境 自1992年以來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率在3.2%，加之人口增長(zhǎng)和失業(yè)率下降，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，2005年二季度房?jī)r(jià)漲幅最高時(shí)曾達(dá)到13.64%。與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)多次下調(diào)基準(zhǔn)利率，使住房貸款利率屢創(chuàng)歷史新低，30年固定利率從1990年10.13%降至2003年的5.8%，15年固定利率從7.96%降至5.17%，1年期可調(diào)整利率從8.36%降至3.76%。房?jī)r(jià)的走高使美國(guó)68%的房屋所有者受益，房產(chǎn)增值幅度達(dá)13%，約2萬(wàn)美元。

實(shí)際財(cái)富的增加為房屋所有者變現(xiàn)房產(chǎn)或重新融資，擴(kuò)大當(dāng)期消費(fèi)提供了可能。而低利率刺激了居民的重新融資，希望以房產(chǎn)作為“現(xiàn)金奶�！睆闹蝎@得更多的消費(fèi)信貸。按美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘的話來(lái)講，在2003年重新融資高峰時(shí)，有10萬(wàn)多筆抵押貸款選擇了重新融資，涉及金額達(dá)到2.5萬(wàn)億美元，占當(dāng)年新發(fā)放住房貸款的66%,而以往這一比重多在30%左右。

重新融資,一方面減少了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，另一方面，消費(fèi)者從中可以獲得上千億美元現(xiàn)金,用于其他方面的消費(fèi),支付教育、創(chuàng)業(yè)投資和購(gòu)買其他耐用消費(fèi)品等。這種重新融資的便利及財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，有刺激消費(fèi)的積極作用，特別是美國(guó)個(gè)人消費(fèi)支出是其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力源，占GDP的66%～70%。但也有不可低估的負(fù)效應(yīng)，房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)和重新融資便利也吸引著許多低收入、信用記錄差者加入借貸者隊(duì)伍，但他們貸款的目的不是購(gòu)房成為房產(chǎn)的主人，而是希望借助低息住房抵押貸款和房產(chǎn)增值潛力獲得更多的消費(fèi)現(xiàn)金或消費(fèi)信貸。

正如FreddieMac的一份次級(jí)貸款調(diào)查報(bào)告顯示，只有19.7%次級(jí)貸款是為了購(gòu)房，其余貸款的目的大多是為了重新融資，或是為了以房產(chǎn)為抵押擴(kuò)大消費(fèi)信貸 。然而，這些次級(jí)貸借款人卻很少了解房?jī)r(jià)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，多寄希望于房產(chǎn)升值，卻不了解重新融資潛在的住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)，這就為今天次級(jí)貸款危機(jī)埋下了隱患。

稅收政策激勵(lì) 過(guò)去20年美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)貸款和與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)掛鉤信貸產(chǎn)品的快速發(fā)展，在一定程度都與美國(guó)的稅收政策密切相關(guān)。

依據(jù)美國(guó) 《1986年稅收改革法案》，只有納稅人以分期付款方式購(gòu)買的第一套和第二套住房貸款的利率支出可免交個(gè)人所得稅，其他分期付款的消費(fèi)信貸利息均不在減免稅范圍之內(nèi)，如信用卡、汽車貸款和其他耐用品貸款的利息支付等。這種稅收安排誘使金融機(jī)構(gòu)不斷地開(kāi)拓新的金融產(chǎn)品，幫助消費(fèi)者避稅。次級(jí)抵押貸款、重新融資、產(chǎn)權(quán)貸款和與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)掛鉤的信貸產(chǎn)品便應(yīng)運(yùn)而生。

次級(jí)抵押貸款對(duì)于低收入、信用記錄差者的稅收誘惑在于，只要能獲得購(gòu)房貸款，就可以通過(guò)重新融資和產(chǎn)權(quán)貸款等金融工具，獲得更多消費(fèi)信貸，從而獲得更多的利息免稅優(yōu)惠。

重新融資可減免利息稅的優(yōu)勢(shì)是顯而易見(jiàn)的。例如，一家人購(gòu)房貸款余額是7萬(wàn)美元，重新融資后可獲得11萬(wàn)美元貸款，將11萬(wàn)美元用于償還原先的貸款后，可獲得4萬(wàn)美元的產(chǎn)權(quán)信貸。如果他們將2.5萬(wàn)美元用于改善房屋，1.5萬(wàn)美元用于購(gòu)置新車，那么，11萬(wàn)美元的新貸款利息支出可全部免交個(gè)人所稅。這樣，購(gòu)房者可以減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，還可以有更多信貸額度擴(kuò)大其他消費(fèi)支出。

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關(guān)鍵詞：次貸危機(jī) Reinvestment Opportunity subordinate Enterprises 詳解 危機(jī) 成因 警示

在美國(guó)，房屋產(chǎn)權(quán)貸款就是以房產(chǎn)凈值為抵押獲得第二抵押貸款或其他信貸產(chǎn)品，這樣房屋所有者就可以將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)榭闪鲃?dòng)的資產(chǎn)，如現(xiàn)金、支票和儲(chǔ)蓄存款，用于支付其他消費(fèi)支出。例如，一對(duì)夫婦有房產(chǎn)價(jià)值12.5萬(wàn)美元 貸款余額為4萬(wàn)美元,按房產(chǎn)價(jià)值的70%獲得產(chǎn)權(quán)貸款的最高額度為4.75萬(wàn)美元。

從上述分析中我們可以看到：在新的稅收政策下，住房抵押貸款包括次級(jí)貸款、重新融資和房屋產(chǎn)權(quán)貸款等與消費(fèi)信貸相比有諸多優(yōu)勢(shì):一是貸款利息支付可以減免個(gè)人所得稅；二是貸款利率通常要低于消費(fèi)信貸。但是次級(jí)抵押貸款是個(gè)例外，其貸款利率因個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)而定。正是由于有上述優(yōu)勢(shì)，次級(jí)抵押貸款、重新融資和房屋產(chǎn)權(quán)貸款等成了消費(fèi)信貸的替代品，《1987年稅法修正案》對(duì)購(gòu)房貸款、裝修、改善住房貸款和產(chǎn)權(quán)貸款總額制定了上限，最高不超過(guò)100萬(wàn)美元，其利息支出方可個(gè)人所得稅，但是這種稅收優(yōu)惠對(duì)眾多美國(guó)人來(lái)說(shuō)還是非常有誘惑力的。也正因如此，在美國(guó)減免購(gòu)房者貸款利息減免成為政府稅收支出最大的一項(xiàng)，2006年抵押貸款利息減免高達(dá)720億美元。

金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變

過(guò)去20年隨著放松金融管制，信息技術(shù)發(fā)展、金融產(chǎn)品創(chuàng)新，住宅金融市場(chǎng)已發(fā)生了巨大的變化。傳統(tǒng)的貸款申請(qǐng)、合同簽署已逐漸被電子合同、電子銀行所取代。

住房信貸不再是單一的首付20%、固定利率或可調(diào)整利率抵押貸款，信用評(píng)分、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制使銀行可以為客戶量身定做各種信貸產(chǎn)品，使住房抵押貸款已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了購(gòu)房的邊界。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，使住宅金融業(yè)務(wù)成為各金融機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，其占銀行資產(chǎn)的份額不斷地?cái)U(kuò)大。1985～2006年，房地產(chǎn)信貸的比重由15%上升至33%左右，其中，住房貸款增幅最大，從9%提高至20%，而工商貸款的比重從22%降至11%。

更值得人們關(guān)注的是住宅抵押貸款的證券化，它不僅將銀行不可流動(dòng)的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通的證券，更重要的是對(duì)銀行的中介功能進(jìn)行分解，即將過(guò)去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放住房抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息服務(wù)等業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)化為多家金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng)，這使得越來(lái)越多的金融和非金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)入住宅金融市場(chǎng)。在今天美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)上，貸款發(fā)起者有傳統(tǒng)的儲(chǔ)蓄節(jié)儉機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、抵押貸款公司、保險(xiǎn)公司、公營(yíng)和私營(yíng)保抵押險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)，但更多是大量的抵押貸款經(jīng)紀(jì)人。傳統(tǒng)上，經(jīng)紀(jì)人不從事抵押貸款的發(fā)放業(yè)務(wù)，他們多是購(gòu)房者代理人，為購(gòu)房者尋找最佳貸款合約。如今，經(jīng)紀(jì)人搖身一變成了貸款人或貸款機(jī)構(gòu)的代理人，具有了雙重職能。他們發(fā)放的貸款的資金多來(lái)源于：（1）未來(lái)貸款購(gòu)買者提供的周轉(zhuǎn)資金；（2）銀行或其他金融機(jī)構(gòu)提供的短期信貸資金；（3）自有資金。據(jù)美國(guó)住房與城市發(fā)展部（HUD）的報(bào)告，如今60%的住房抵押貸款發(fā)起和貸款交易活動(dòng)是由經(jīng)紀(jì)人完成的。

職能的變化使得經(jīng)紀(jì)人成了銀行和金融機(jī)構(gòu)的代理人，從中介服務(wù)變?yōu)橘u貸款。那么，經(jīng)紀(jì)人要想把貸款推銷出去最好的辦法就是讓更多的人負(fù)債，負(fù)債的金額越大、時(shí)間越長(zhǎng)，他們的收益和利潤(rùn)也就越大。在利益的驅(qū)動(dòng)和監(jiān)管不當(dāng)?shù)那闆r下，掠奪性貸款不可避免地發(fā)生了。掠奪性貸款的特點(diǎn)為：貸款人向借款人惡意推銷貸款；貸款推銷中有尋租行為，如從中獲得傭金以外的其他收入；強(qiáng)行推銷中有誤導(dǎo)和欺詐行為；以各種手段誘使借款人在對(duì)借款條件了解不充分的情況下被動(dòng)接受貸款；貸款合約條款含糊不清使借款人沒(méi)有可訴諸法律把柄。由于許多次級(jí)貸款的借款人，受教育水平低、金融知識(shí)匱乏，信息不充分，搜尋最佳貸款意愿小、成本高的特點(diǎn)，因此，一些經(jīng)紀(jì)人向他們推銷了許多高成本、甚至一輩子還不清的貸款。

三、次級(jí)抵押貸款危機(jī)

給中國(guó)的警示

中國(guó)的住房抵押信貸市場(chǎng)才剛剛起步，在流動(dòng)性過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)加劇和可貸機(jī)會(huì)有限的大背景下，各商業(yè)銀行為搶占市場(chǎng)都有積極發(fā)放個(gè)人住房信貸的沖動(dòng)，但對(duì)房貸潛在的風(fēng)險(xiǎn)卻認(rèn)識(shí)不足，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和監(jiān)控體系建設(shè)也明顯滯后。

美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)給銀行業(yè)的警示：

1.認(rèn)識(shí)和防范房貸的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房貸有房產(chǎn)作抵押，似乎是最安全的資產(chǎn)，但房產(chǎn)的價(jià)值是隨著市場(chǎng)不斷變化的。當(dāng)市場(chǎng)向好時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)會(huì)提高抵押物的市值，降低抵押信貸的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)誘使銀行不斷地?cái)U(kuò)大抵押信貸的規(guī)模。但世界上“沒(méi)有長(zhǎng)到天那么高的大樹(shù)”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無(wú)休止地長(zhǎng)下去，因?yàn)槿魏纹髽I(yè)或個(gè)人都不可能無(wú)視其生產(chǎn)與生存的成本。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)走低，銀行處置抵押物難，即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。這不僅給貸款銀行帶來(lái)大量的呆賬壞賬，還會(huì)危及銀行體系的安全及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，銀行需要在風(fēng)險(xiǎn)和收益中做出理性的選擇，提高識(shí)別和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.認(rèn)識(shí)和防范信用風(fēng)險(xiǎn)。次級(jí)貸款違約率高，原因在于貸款機(jī)構(gòu)在放貸中沒(méi)有堅(jiān)持“三C”的原則，即對(duì)借款人基本特征（Character）、還貸能力（capability）和抵押物（collateral）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，借款人的基本特征（年齡、受教育水平、健康狀況、職業(yè)）、購(gòu)房目的（自住還是投資）、婚姻家庭狀況，還貸能力（房貸房產(chǎn)價(jià)值比、房款月供收入比、家庭總債務(wù)收比、資產(chǎn)負(fù)債比等）和抵押物（房產(chǎn)價(jià)值、新建房、二手房、使用期限、地段、獨(dú)戶、多層高層建筑等）都與違約率密切相關(guān)。

香港在東亞危機(jī)中資產(chǎn)價(jià)格大幅縮水，許多購(gòu)房者承受負(fù)資產(chǎn)的壓力，但銀行卻沒(méi)有出現(xiàn)違約率大幅上升的問(wèn)題，就是因?yàn)橄愀坫y行業(yè)自身有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)個(gè)人住房貸款有嚴(yán)格資格審查標(biāo)準(zhǔn)，借款人購(gòu)房多是自住，職業(yè)穩(wěn)定，收入現(xiàn)金流不變，房產(chǎn)使用價(jià)值不變，仍會(huì)按期還貸。

我國(guó)的商業(yè)銀行在擴(kuò)大個(gè)貸業(yè)務(wù)中應(yīng)避免“政績(jī)目標(biāo)”等非經(jīng)濟(jì)和非理性色彩，減少行政手段介入信貸資金配置，加強(qiáng)對(duì)借款人還貸能力的審查，對(duì)不同信用風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的借款人實(shí)施不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)、借貸標(biāo)準(zhǔn)，包括自有資本金、首付比例、利率、期限等，以促進(jìn)銀行從服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)向客戶風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)轉(zhuǎn)變，從粗放經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化、個(gè)性化轉(zhuǎn)變，提高自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)給監(jiān)管部門的警示：

1.建立完善信息披露機(jī)制和貸款規(guī)范。監(jiān)管部門應(yīng)監(jiān)督從事住房信貸的銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，在各類貸款和保險(xiǎn)產(chǎn)品的營(yíng)銷中，要向借款人充分披露產(chǎn)品信息，讓借款者有充分的知情權(quán)、選擇權(quán)，減少信息不對(duì)稱對(duì)借款人權(quán)益的損害。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化的合約、貸款審核程序、借貸標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范銀行貸款行為和貸后的服務(wù)。

2.建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。既然金融風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)生活中無(wú)處不在，是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，監(jiān)管部門的職責(zé)就是提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力，預(yù)測(cè)、防范、規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)的可控性。因此，建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系是迫在眉睫，它將對(duì)銀行體系的安全，房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生積極促進(jìn)作用。

次級(jí)貸款危機(jī)給政府部門的警示：

讓百姓安居樂(lè)業(yè)是政府的職責(zé)，但“人人享有適當(dāng)住宅”并不意味人人都要買房，讓無(wú)支付能力的低收入者進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)，拔苗助長(zhǎng)不僅事與愿違，還會(huì)產(chǎn)生許多負(fù)效應(yīng)。特別在我國(guó)抵押擔(dān)保、抵押保險(xiǎn)等相關(guān)金融基礎(chǔ)設(shè)施不健全的情況下，無(wú)形中讓銀行承擔(dān)了許多政策風(fēng)險(xiǎn)。因此，一個(gè)優(yōu)化的住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)應(yīng)是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政府提供公共住房多樣化的統(tǒng)一。政府應(yīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房的供給，改變經(jīng)濟(jì)適用房“只售不租”為“租售并舉”;并通過(guò)信貸、稅收、土地政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加中低價(jià)位普通商品房的供給，在開(kāi)工許可審批中優(yōu)先考慮普通商品住宅。

此外，中國(guó)應(yīng)建立健全抵押保險(xiǎn)和擔(dān)保制度，完善住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范和分擔(dān)機(jī)制。引入商業(yè)保險(xiǎn)和政策性擔(dān)保的機(jī)制，有利于促進(jìn)抵押貸款營(yíng)銷的規(guī)范化、合約的標(biāo)準(zhǔn)化，抑制商業(yè)銀行盲目放貸的沖動(dòng);合理的保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，有助于商業(yè)銀行規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員）

謝了！正好了解一下究竟什么是次級(jí)貸

專業(yè)性的評(píng)論？

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很好很有用

請(qǐng)教：

“例如，一家人購(gòu)房貸款余額是7萬(wàn)美元，重新融資后可獲得11萬(wàn)美元貸款，將11萬(wàn)美元用于償還原先的貸款后，可獲得4萬(wàn)美元的產(chǎn)權(quán)信貸。”
請(qǐng)問(wèn)重新融資怎么操作？

這家人是不是要還本金18萬(wàn)美元？

我個(gè)人認(rèn)為資產(chǎn)證券化是這次次級(jí)債發(fā)生的根本原因!

謝謝