深圳住房制度第二次改革的十大政策價(jià)值，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房體系

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宋丁　中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)中心主任
最近，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺(tái)的消息一直是大家最為關(guān)注的焦點(diǎn)，其中一個(gè)重要的問題就是：大灣區(qū)會(huì)不會(huì)像雄安新區(qū)、海南島自貿(mào)港出臺(tái)時(shí)那樣，出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的全面嚴(yán)控？
今天，在大灣區(qū)的軸心城市深圳，一個(gè)超重量級(jí)的消息傳出來(lái)了：《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（以下簡(jiǎn)稱“意見”）正式征求意見了！這是深圳住房制度改革歷史上最重要的文件，是精準(zhǔn)落實(shí)中央“房住不炒”戰(zhàn)略的落地性文件，是將深刻影響深圳未來(lái)多年住房供需關(guān)系體系的長(zhǎng)期指導(dǎo)性文件�？梢哉f，意見是深圳深化住房制度改革的定海神針性文獻(xiàn)。
深圳顯然是以住房制度的革命性變革應(yīng)對(duì)大灣區(qū)的隆重降臨！我初步看了一下，這份意見最重要的政策價(jià)值主要有如下十點(diǎn)：
第一，意見明確劃定文件指導(dǎo)的時(shí)間窗為2018年至2035年，長(zhǎng)達(dá)18年時(shí)間。顯然，這是一份長(zhǎng)期性、戰(zhàn)略性的指導(dǎo)文件，幾乎相當(dāng)于國(guó)家過去實(shí)施貨幣化改革、住房商品化以來(lái)的時(shí)間，是經(jīng)過深思熟慮、理性布局后的時(shí)間窗安排，與十九大提出的在2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的時(shí)間表完全吻合。
第二，明確提出了建設(shè)60%的保障性住房、40%的商品性住房的保障為主的比例關(guān)系。這是意見中最重要的戰(zhàn)略布局之一，充分體現(xiàn)了住房制度改革的基本方向，就是要把民生屬性擺在更加突出的位置，實(shí)現(xiàn)住房保障化為主，住房商品化為輔。這個(gè)保障性住房和商品性住房的比例，在新加坡是80：20，在香港是50：50，而在中國(guó)內(nèi)地過去二十年來(lái)一直是商品性住房為絕對(duì)主角，只有非常少量的保障性住房�，F(xiàn)在深圳確定了60：40的比例，將深刻改變住房的基本格局，普通消費(fèi)者的居住權(quán)利將得到有效落實(shí)。
第三，明確提出了建設(shè)50%的租賃性住房、50%的購(gòu)買性住房的租購(gòu)并舉的比例關(guān)系。這也是意見中的一項(xiàng)重要的戰(zhàn)略布局。過去，深圳的房屋數(shù)量超過1000萬(wàn)套，而真正合法供應(yīng)的住房只有200萬(wàn)套，占比僅20%多一點(diǎn)，其中絕大部分是購(gòu)買性商品住房，而其他80%的房源是沒有紅本的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房，其中大部分用于社會(huì)化租賃�，F(xiàn)在提出建設(shè)50%的租賃性住房，意味著政府將動(dòng)員社會(huì)力量大幅度介入原有非紅本性房源的改造，意味著未來(lái)深圳住房市場(chǎng)上的合法的、品質(zhì)化的租賃性居住的比例將大幅提升，這將深刻改變深圳的居住模式。
第四，提出適當(dāng)提高居住用地在城市建設(shè)用地總量中的比例和開發(fā)強(qiáng)度。這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)樯钲谑且粋�(gè)土地非常匱乏的城市，特別是每年用于居住的用地非常少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家規(guī)定的居住用地占比標(biāo)準(zhǔn)，更達(dá)不到國(guó)際通行的城市住房用地占比標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)在提出來(lái)要適當(dāng)提高，顯然有助于改善深圳的居住條件，讓更多的市民可以安居樂業(yè)。
第五，保障性住房分類更加完整和具有針對(duì)性。意見提出了三類保障性住房：人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，其各占住房供應(yīng)的20%左右。這是在對(duì)保障性住房資格人群進(jìn)行深入調(diào)研后提出的配置策略，符合深圳保障性住房供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)需要。
第六，提出了更加靈活的多主體供給、多渠道保障的供應(yīng)和保障體系。其中，提出多主體供給的渠道有八條，特別引人關(guān)注的是，支持企事業(yè)單位利用符合規(guī)定的自有用地或自有用房，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，也支持各類金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)組織參與建設(shè)保障性住房，這意味著住房用地政策的重大變化，將來(lái)許多企事業(yè)單位將利用自有土地發(fā)展保障性住房，有效壓縮市場(chǎng)對(duì)社會(huì)性商品住房的需求，可能會(huì)改變市場(chǎng)供需關(guān)系。
第七，所有住房供應(yīng)均以適合普通市民需要的中小戶型為主體。就商品性住房而言，強(qiáng)調(diào)以普通商品住房為主，這應(yīng)該包括90平米以下的剛需住房和90—144平米的改善型住房。而三大類保障性住房都在90平米以下。顯然，將來(lái)深圳的住房供應(yīng)中，真正的大戶型、豪宅比例將會(huì)明顯減少，估計(jì)占比在總供應(yīng)量的10%左右，這可能導(dǎo)致豪宅仍然處在搶手的基本格局中。
第八，住房的貨幣補(bǔ)貼面將大幅提升。由于保障性住房的比例提升為60%，相應(yīng)的財(cái)政貨幣補(bǔ)貼也將相應(yīng)提升，意見提出了明確的貨幣補(bǔ)貼擴(kuò)大的范圍，這也是政策扶持保障性住房建設(shè)和分配的重要舉措。
第九，強(qiáng)調(diào)全面實(shí)施更加有利于人才落地深圳的人才安居工程。鑒于全國(guó)許多大城市實(shí)施人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，深圳在關(guān)鍵的住房保障上提出了強(qiáng)有力的舉措，包括實(shí)施先租后購(gòu)、以租抵購(gòu)制度，確保給人才真正的落地發(fā)展的基本保障，這比一些城市僅僅以落戶為手段的搶人策略更加高明。
第十，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)政府對(duì)住房制度改革的監(jiān)管責(zé)任。一方面，對(duì)加強(qiáng)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房分配管理，堅(jiān)決避免違法違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生；另一方面，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加快建立適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
可以看出，深圳這份關(guān)于住房制度改革的意見有非常多的亮點(diǎn)和創(chuàng)新，和雄安新區(qū)和海南島的房地產(chǎn)全面嚴(yán)控政策相比，可以說，深圳的這份意見既保持了宏觀調(diào)控的共同特征，又在具體落實(shí)上完全不同于雄安和海南，是根據(jù)自身特點(diǎn)制定的務(wù)實(shí)性、可持續(xù)性的政策。從某種意義上說，深圳的這份意見代表了大灣區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的政策導(dǎo)向，就是在基本尊重過去房地產(chǎn)發(fā)展的歷史現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生價(jià)值為導(dǎo)向，實(shí)施住房制度的革命性變革，引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)而影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)邁向更加健康的方向。
可能不少人更加關(guān)注：這個(gè)意見出臺(tái)后會(huì)對(duì)深圳的樓市產(chǎn)生什么影響？會(huì)不會(huì)影響房?jī)r(jià)？我的看法是：當(dāng)供給側(cè)發(fā)生這么劇烈的變革，需求側(cè)也必然出現(xiàn)深刻變動(dòng)，大量需求會(huì)涌入保障性住房消費(fèi)行列，原有的商品住房上的供需兩端都在收縮，特別是商品房中間的普通住房在大量保障性住房的壓力下，可能出現(xiàn)價(jià)格趨穩(wěn)的局面。但豪宅部分，由于占比減少，可能會(huì)保持需求旺盛的格局，房?jī)r(jià)可能仍然有上浮的較強(qiáng)動(dòng)能。也就是說，將來(lái)深圳的普通商品住房和豪宅之間的價(jià)格可能會(huì)進(jìn)一步拉大，這一點(diǎn)應(yīng)該不難理解。
這個(gè)意見所涉及的問題面很寬，可能在未來(lái)實(shí)施過程中會(huì)出現(xiàn)很多困難和問題，但是，它的大方向是符合深圳房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略方向的，無(wú)論如何都非常值得期待，期待意見能夠盡快全面、高效得到貫徹落實(shí)，真正推動(dòng)深圳住房制度的實(shí)質(zhì)性變革，推動(dòng)深圳“房住不炒”、“住有所居”的實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康運(yùn)行，推動(dòng)深圳在即將降臨的粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展中起到更加重要的作用。

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