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網上如果有人求買房經驗，回答肯定是七嘴八舌。有人說，要看下水道，有人說，要看屋頂和地基�？隙ㄟ�有人會說要看學區(qū)。等等，等等。
我想就此問題作一討論。把觀察房地產的各類內容，分為：初級眼光（建筑狀態(tài)），中級眼光（地理位置），和高級眼光（漲勢前景的時間因素）。分別介紹。可惜我的時間非常缺少，所以，只能先大概介紹一下輪廓。
（一）初級眼光----對房產結構和狀態(tài)的觀察
所謂 初級眼光，就是指對房產本身的建筑狀態(tài)的判斷。其中當然包括了，院子、屋頂、地基、外表、結構、水、電、煤氣、空調等的狀態(tài)，等等。
為什么說這是初級眼光呢？ 主要就是因為，這些具體的建筑狀態(tài)，并不是影響房價的主因。而且，一般來說，在房產出售時，建筑狀態(tài)就已經反映在賣價里面了。
舉例來說，同樣一個地區(qū)，同樣一條街道上，完全相同面積的二幢房子。假如其中一套，其屋頂已經很舊，而另外一套屋頂卻是很新的。那么，自然地反映在房價上，舊房頂的一套一般來說，要價就比新房頂的那套要價就低大約一萬美元。
而對于那些水管陳舊，或者輕微漏水的一些細節(jié)，事實上，花錢修復這些細節(jié)，其成本比起房價來說，也是非常小的。在這方面討價還價反映在房價上，不過是幾百美元，或者上千美元的范圍而已。
在“初級眼光”中，對房價影響比較大的部分，主要有：前院的狀態(tài)。房子的結構。
對于一個想要賣房子的人來說，如果找realter幫你出主意，他/她最多的建議就是，把前院整理好。因為，這是反映一個房產“賣相”的一個很重要的因素。修整過的前院，可能可以對房價提高上萬甚至幾萬的水平。而那些室內細節(jié)，例如，廁所是否有微小漏水啦，等等，其實對房價的影響并不是很重要。
對于買房者來說，其實恰恰應該不被前院所迷惑。而應該更加關注房子的布局和結構。例如，舊的房子往往壁柜比較小。這就對生活造成一些不太方便。還有，房子的地下室，和閣樓在賣房時，并不算面積。但是，有地下室和閣樓的房子，顯然多了很多存儲空間。這些空間，對于生活來說，是很方便的。
其他重要的房子結構包括：屋頂的高度。美國房子的屋頂，有些是八英尺高的屋頂。有些是九英尺高的屋頂。九英尺高的屋頂顯然要比八英尺高的屋頂感覺好多了。而且，更有升值前景。閣樓的高度也是比較重要的。閣樓如果比較高，而且其通風比較良好，那么，對于房子的保暖性能就非常有利。
對于有地下室的房子，需要了解，很多地區(qū)，在雨季的時候，地下室是可能漏水進來的。所以，在這種情況下，你需要考慮地下室的排水問題。一般情況，都會有蓄水洞加上水泵。有時，地下室也會有下水道的出口。（那就更方便了。）
在房子結構中相當有害的內容主要有二個。一個是白蟻。另外一個是石棉成分。
很多華人看房子總是問地基是否好。其實，地基如果裂縫，都是可以比較容易修好的。甚至房子地板有所傾斜，都是可以用千斤頂矯正的。但是，假如房子結構中，被白蟻所害比較嚴重，那么，整個房子就毀了。所以，排除白蟻是整個房子結構中的第一重要因素。一般來說，房產買賣中，對白蟻的檢查都需要有專項檢查。
一般人比較容易忽略的是，房子結構中的石棉成分。石棉是一種致癌物質。早已被美國ZF禁止使用。舊的房產中，某些外墻是石棉瓦材料的。還有些絕緣材料是包含石棉的。甚至還有些墻表面的popcorn涂料中，也含有石棉成分。這些都需要在買房時詢問清楚。
如果外墻是含石棉的，一般在漆的覆蓋下，也不至于暴露。不過，這種含石棉的結構，畢竟不是一種好事情�？隙〞�對房產的價值前景有影響的。如果是閣樓中的絕緣材料包含石棉，是可以請人來清除全部保溫材料，進行更新的。其價格對于不同的州也是不同的。大概在$2到$6美元一平方英尺的樣子。
如果房子的框架中，有一些輕微的白蟻。那么，也是可以采取措施進行消滅的。有些公司采用把整個屋子用巨大的布罩子覆蓋，然后通入毒氣，殺死白蟻。成本大約要上萬美元。
還有一家公司，通過研究白蟻的習性，發(fā)現白蟻并不是永遠呆在木頭里面。而是白天在木頭中打洞。到晚上，它們會爬到房子的外面，吸收潮濕的水分。所以，這家公司發(fā)明了一種藥物，噴灑在房子外面的墻根。白蟻爬過以后，會被毒死，并且會傳染到其他白蟻。造成整個白蟻窩的死絕。采取噴灑藥的公司收取的費用，是根據房子的墻周長來計算的。一般二千尺左右的房子，大概需要一、二千美元噴灑一次。然后，他們賣保險給你。保證你的房子不被白蟻所害。
中心空調是房子的一大結構。完全裝一套新的中心空調，目前的價格大約是五千到一萬美元。
總而言之，房子結構對房價的影響是非常有限的。例如，一個狀態(tài)不好的廚房可能會造成房價略低一萬美元。但是，如果你花一萬美元重新翻修了廚房，那么，在賣房時，你就可以多賣一萬美元。而這些建設成本，對于美國不同的州，不同的地區(qū)，差別不大。
買房時的realtor 形象的影響。。。。。。
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(1)修房價格概論
（二）中級眼光----對房產地理位置的觀察 （location, location, and location) （待續(xù)）
在美國買房的都知道房地產業(yè)最常說的一句話：location, location, and location。那么，到底其中包含了什么意思呢？
很神秘啊。
其實說白了，意思就是，大區(qū)域，中區(qū)域，和小區(qū)域，每一個區(qū)域都很重要。
為了強調這一點，我想首先說小區(qū)域，特別是，最常常被華人忽略的地理因素或稱地形因素。來說明"區(qū)域（位置）"的重要性。直觀一點說明，當你開車在一條路上通過的時候，可能根本沒有注意到，道路發(fā)生了下坡，然后又上坡了這樣的變化。然而，在房地產價格中，這一下坡，一上坡，房價可能就會有一倍的差別。說嚴重了嗎？其實我很常見這樣的情況。坡下和坡上一倍的房價差是很正常的。
在某些地區(qū)，即便是在同一街道上，處于最低點地勢的房子，（特別是最低點還緊靠一個水坑或水溝的。）有可能永遠也賣不到高地勢處房子的價格的一半。地勢的高低可以很容易從google map上選擇Terrain選項，就可以看到。買房前，千萬要先查閱一下google地圖中的Terrain圖。地勢對房價的影響是巨大的。在絕大多數情況下，在“坑”里的房子，都是低廉的房子。即便同樣是處于“好區(qū)”。當然了，各個不同地區(qū)，地勢的平緩程度不同，對房價的影響程度也是不完全相同的。不能絕對化。
除了地勢低，靠近水坑以外，在同一個小的區(qū)域內，靠近高速公路或繁忙交通要道，靠近鐵路，靠近高壓線路，靠近變電站，靠近電視塔，靠近墓地，靠近垃圾場，等等，都會強烈影響房價。這種影響，應該被稱為：“明顯地理位置缺陷”造成的影響了。對于公路的繁忙程度，是可以從google 地圖中，選擇"Traffic"一項，進行分析。所以，在觀察房地產時，除了要看zillow的房價地圖，也一定要同時看google的Terrain和Traffic地圖。
再來說一說大區(qū)的概念。華人最常說的就是“學區(qū)”，還有“好區(qū)”。這些當然都是比較重要的。但是，首先你需要理解，房地產的大區(qū)（例如，法拉盛區(qū)，sunnyvale，），郵政編碼區(qū)，學區(qū)，小區(qū)（社區(qū)），等，都是不同的概念。
其中郵政區(qū)域與大區(qū)的劃分比較固定。但是，學區(qū)并不是一個固定的區(qū)域，而是經常因為政治原因，而變化的。某些城市，為了照顧貧窮區(qū)域的人們，甚至可以把窮區(qū)的學生分別分配到較遠的富裕地區(qū)的學校中，用校車接送，以實現“更加公平”的理想。學區(qū)的變化，還有可能會因為教育經費的原因，以及新建學�；蛘叱蜂N某些學校的原因，使得學區(qū)范圍發(fā)生改變。而學區(qū)的范圍劃分，并不是根據郵政區(qū)域，也不是根據“好區(qū)”，“壞區(qū)”，“窮區(qū)”，“富區(qū)”，來確定的。甚至在同一條短短的街道上，很可能在1000號以前是一個學校，而1001號以后，就是劃分到另外一個學校。
小區(qū)或者稱為社區(qū)，其實是因為這個區(qū)域是由同一個開發(fā)商建設而形成的。某些小區(qū)比較大，而某些僅僅包括三、五幢房屋。而越新的小區(qū)，越容易是一些比較偏遠和角落的地區(qū)。因為，開發(fā)商在購買地產的時候，首先要考慮的就是地價。他們最容易能買到的成片地皮，要么是偏遠的地區(qū)，要么就是靠近高速公路邊，或者，一些地勢不好的地段。所以，當考慮“小區(qū)”的時候，需要小心地觀察地形和地理位置。而不是僅僅考慮“好區(qū)”和“學區(qū)”。
如果把學區(qū)，和郵政編碼區(qū)說成是大區(qū)，那么，由一些主要的交通干道隔離出來的一小塊一小塊的“格子”，應該可以被稱為“中區(qū)”了。房價在主要交通干道的二側有巨大差別的現象，是非常普遍的。一般來說，被交通干道隔離出來的“格子”內，環(huán)境和居民成分大致是一致的。房價也比較在類似的水平。當然了，如前所述，即便是同一的格子內，地勢的高低，以及是否靠近高速公路等，還是會進一步造成房價的不同的。
比較不同區(qū)域的房價，你應該選擇不同地區(qū)中，都沒有明顯“地理缺陷”的房子，選擇類似面積的房子，進行比較。也需要比較每一個區(qū)域最貴的房價。（它說明了這個區(qū)域的最高水平。）一般來說，每一個區(qū)域的最好的房子，肯定是處于地理位置比較好的地段。一般來說，房產開發(fā)商是不會在很差勁的地理位置買一塊地，蓋上最好的房子的。（但是也有例外。就是當某一區(qū)域非常好，已經根本找不到空閑土地時，他們可能在很靠近高速公路的差勁區(qū)，買下破舊的房子，徹底改造。）
總結一下中級眼光，就是說，location, location, and location這句話，就意味著，大區(qū)域不同，會造成房價的不同。中區(qū)域不同，會造成房價的不同。小區(qū)域（小到同一條街上的不同位置）的不同，也會造成房價的巨大不同。
另外一個需要回避的有害地區(qū)，是“歷史遺跡保護區(qū)”。

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