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方 正 證 券 研 究 中 心

投資要點(diǎn)
􀁺 國(guó)房景氣指數(shù)回落趨勢(shì)不改。
近段時(shí)間政策效應(yīng)已經(jīng)開始慢慢顯現(xiàn)，但仍然難以改變地產(chǎn)行業(yè)整體
向下調(diào)整的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2009 年國(guó)房景氣指數(shù)將會(huì)觸底，時(shí)間很可能出
現(xiàn)在第三季度，早則在第二季度。
􀁺 房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅連續(xù)呈現(xiàn)縮小趨勢(shì)。
2009 年1、2 月的環(huán)比下跌幅度逐漸減小，主要源于一部分城市房?jī)r(jià)
的下跌空間已經(jīng)極其有限，甚至有些城市的房?jī)r(jià)開始觸底反彈。我們
判斷房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格調(diào)整在今年年底企穩(wěn)是大概率事件。
􀁺 政策推動(dòng)下成交量回暖明顯。
成交的持續(xù)回暖增強(qiáng)了我們對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信心，去庫(kù)存化時(shí)間有望大
大縮短、資金回籠速度有望大大提高，如果整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)能夠逐步筑
底回升的話，那么成交量回暖的勢(shì)頭還將延續(xù)。
􀁺 行業(yè)調(diào)整導(dǎo)致投資迅速放緩。
行業(yè)投資的陡然減少，將對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成很大的沖擊，如何保持行
業(yè)投資的穩(wěn)定和持續(xù)性其實(shí)非常重要，而政府也多次提到要穩(wěn)定房地
產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們認(rèn)為，需要穩(wěn)定的不僅僅是房?jī)r(jià)，而更重要的是
投資。
􀁺 政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，資金來(lái)源有所改善。
在所有資金來(lái)源中，除了自籌資金以為，其他資金來(lái)源的同比增速都
走出了拐點(diǎn)，這一點(diǎn)非常重要，說(shuō)明整個(gè)行業(yè)的資金面正逐漸往好的
方向發(fā)展，政策效應(yīng)逐漸開始顯現(xiàn)。
􀁺 物價(jià)持續(xù)下降給貨幣政策調(diào)整留下空間。
􀁺 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)于大盤。
我們?cè)? 月月報(bào)中維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)，3 月4 日至3 月26 日，地
產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)依然強(qiáng)于大盤。在這期間，地產(chǎn)板塊上漲了12.96%，
而上證指數(shù)和滬深300 指數(shù)僅分別上漲了7.44%和8.52%。
􀁺 行業(yè)評(píng)級(jí)維持“增持”。
通過(guò)對(duì)行業(yè)1-2 月的運(yùn)行情況分析來(lái)看，行業(yè)仍處于下行調(diào)整當(dāng)中，
但行業(yè)資金來(lái)源指數(shù)已經(jīng)見底回升，這是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)，資金
密集型的地產(chǎn)行業(yè)只要資金問(wèn)題得到解決，剩下的價(jià)格調(diào)整、成交量
是否能夠持續(xù)等問(wèn)題就不再是問(wèn)題。我們認(rèn)為行業(yè)最壞的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)
去，所以維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。
􀁺 建議關(guān)注近期漲幅較小的物業(yè)類公司，如金融街、張江高科、中國(guó)國(guó)
貿(mào)等。

目 錄
一、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行形勢(shì)分析 .................................................... 3
1、國(guó)房景氣指數(shù)回落趨勢(shì)不改 ............................................................ 3
2、房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅連續(xù)呈現(xiàn)縮小趨勢(shì) ........................................................ 4
3、政策推動(dòng)下成交量回暖明顯 ............................................................ 4
4、行業(yè)調(diào)整導(dǎo)致投資迅速放緩 ............................................................ 5
5、政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，資金來(lái)源有所改善 .................................................. 7
6、物價(jià)持續(xù)下降給貨幣政策調(diào)整留下空間 .................................................. 8
二、3 月份已公布年報(bào)重點(diǎn)公司業(yè)績(jī)回顧及評(píng)級(jí) .................................... 10
1、榮盛發(fā)展（002146）——難得的二線開發(fā)商 ............................................. 10
2、萬(wàn)科A(000002)——存貨跌價(jià)準(zhǔn)備侵蝕公司利潤(rùn) .......................................... 11
3、陸家嘴（600663）——業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型穩(wěn)步前行，土地批準(zhǔn)收入不確定性大 ....................... 12
4、張江高科（600895）——多因素催生公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng) ....................................... 13
5、中華企業(yè)（600675）——09 年將面臨業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)瓶頸 ....................................... 15
三、房地產(chǎn)行業(yè)2009 年4 月投資策略 ............................................ 16
1、房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)于大盤 ......................................................... 16
2、行業(yè)評(píng)級(jí)維持“增持” ............................................................... 17
3、2009 年4 月投資策略及風(fēng)險(xiǎn)提示 ...................................................... 17
圖表目錄
圖表 1 國(guó)房景氣指數(shù)變化趨勢(shì) ........................................................... 3
圖表 2 國(guó)房景氣各項(xiàng)分類指數(shù)情況 ....................................................... 3
圖表 3 全國(guó)70 個(gè)大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比與環(huán)比指數(shù)情況 ............................ 4
圖表 4 全國(guó)各月商品房銷售面積與銷售金額變化情況 ....................................... 5
圖表 5 住宅價(jià)格與投資的關(guān)系 ........................................................... 5
圖表 6 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和住宅投資完成額累計(jì)增長(zhǎng)情況 ..................................... 6
圖表 7 購(gòu)置土地面積和完成開發(fā)土地面積同比情況 ......................................... 6
圖表 8 各月商品房新開工及竣工面積情況 ................................................. 7
圖表 9 商品房施工、新開工及竣工面積累計(jì)同比變化 ....................................... 7
圖表 10 房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源占比情況 .................................................... 8
圖表 11 房地產(chǎn)行業(yè)各種資金來(lái)源同比增長(zhǎng)情況 ............................................ 8
圖表 12 CPI 指數(shù)走勢(shì) ................................................................. 9
圖表 13 金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率 .................................................... 9
圖表 14 存款準(zhǔn)備金率變化情況 .......................................................... 9
圖表 15 房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)近3 月相對(duì)大盤表現(xiàn) ............................................. 16
圖表 16 房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)近1 月相對(duì)大盤表現(xiàn) ............................................. 16

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