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    貧富差距與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系
    
    
    
     
    貧富差距與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系
    
     
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    最近聽(tīng)很多人說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因是貧富差距的增大，我想找找這背后的理論根據(jù)和計(jì)量分析，卻發(fā)現(xiàn)國(guó)外在這方面的研究很少。大部分都說(shuō)這兩者是通過(guò)街區(qū)效應(yīng)聯(lián)系在一起的，比如窮人買(mǎi)不起好街區(qū)的房子，只能住差街區(qū) ...
    
    
  
    
  
    

    
    














    

    

    

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最近聽(tīng)很多人說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因是貧富差距的增大，我想找找這背后的理論根據(jù)和計(jì)量分析，卻發(fā)現(xiàn)國(guó)外在這方面的研究很少。大部分都說(shuō)這兩者是通過(guò)街區(qū)效應(yīng)聯(lián)系在一起的，比如窮人買(mǎi)不起好街區(qū)的房子，只能住差街區(qū)，而差街區(qū)沒(méi)有好學(xué)校好環(huán)境，結(jié)果下一代只好繼續(xù)受窮。另一些說(shuō)這個(gè)因果關(guān)系是反的，住房作為一種資產(chǎn)為業(yè)主提供了生活保障和貸款抵押，從而使得他們的收入較快增長(zhǎng)。比較相關(guān)的研究是Määttänen and Terviö (2010)，但他們說(shuō)這個(gè)因果關(guān)系很不確定，而且根據(jù)美國(guó)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果，貧富差距和房?jī)r(jià)是負(fù)相關(guān)的，就是貧富差距越大，房?jī)r(jià)越低。Matlack and Vigdor (2006)也說(shuō)這個(gè)因果關(guān)系不確定。唯一找到的一篇肯定的報(bào)告，是一個(gè)Public Policy Institute of California于2001年寫(xiě)的，原因是上世紀(jì)90年代以來(lái)美國(guó)底層家庭的實(shí)際收入負(fù)增長(zhǎng)，窮人越來(lái)越多，低端住房供不應(yīng)求，于是低端房租上漲，流落街頭的人越來(lái)越多。 
    
這些研究都不大貼合中國(guó)的國(guó)情，于是我在國(guó)內(nèi)網(wǎng)站和本論壇上搜了一下， 但找到的大多是一些買(mǎi)不起房的人的發(fā)泄貼，主要說(shuō)富人炒房推高房?jī)r(jià)之類(lèi)的，大多一兩句話了事。我思考了一下，貧富差距推高住房?jī)r(jià)格的原因可能有以下幾條：
    
1，住房是一種non-homothetic goods，也就是說(shuō)，富人的住房消費(fèi)比例高于窮人，那么當(dāng)財(cái)富從窮人向富人轉(zhuǎn)移時(shí)，整個(gè)社會(huì)對(duì)住房的需求也就提高了，如果在短期內(nèi)住房供應(yīng)不變，那價(jià)格必將上漲，從長(zhǎng)期看來(lái)，住房供應(yīng)的增加一直趕不上貧富差距的擴(kuò)大，那價(jià)格就能持續(xù)上漲。
    
2，富人和窮人對(duì)住房質(zhì)量有不同的需求，比方說(shuō)，富人偏好大戶(hù)型，而窮人只買(mǎi)得起小戶(hù)型。當(dāng)社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，富人數(shù)量增多時(shí)，對(duì)大戶(hù)型的需求也增多，為了迎合他們的需要，開(kāi)發(fā)商把有限的土地和資本都投入大戶(hù)型的開(kāi)發(fā)了，小戶(hù)型供應(yīng)短缺，所以?xún)r(jià)格上漲，造成窮人買(mǎi)不起房，或者買(mǎi)不到適合他們的房子。這一點(diǎn)跟加州那么報(bào)告有點(diǎn)相似。
    
3，住房不僅是一種消費(fèi)品也是一種金融資產(chǎn)，對(duì)富人來(lái)說(shuō)尤其如此。因此，隨著富人的變得越來(lái)越富，對(duì)住房資產(chǎn)的需求越來(lái)越大，房?jī)r(jià)也就相應(yīng)上漲了。這就是所謂的“富人炒房論“。
    
4，中國(guó)城市房?jī)r(jià)高漲背后的一個(gè)制度性原因就是城鄉(xiāng)收入差距。既然城市能提供3倍于農(nóng)村的工資收入，那農(nóng)村人必定大量涌入城市，雖然大部分民工不在城市買(mǎi)房，但他們的住房需求推高了租金，也就推高了房產(chǎn)價(jià)格。這個(gè)趨勢(shì)也許要繼續(xù)到城鄉(xiāng)可支配收入的平等為止。這個(gè)理由，大概可以概括為城鄉(xiāng)貧富差距導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲吧。
    
為了驗(yàn)證貧富差距與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系，我想做一個(gè)數(shù)據(jù)分析。近年來(lái)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70多個(gè)大中城市的住房?jī)r(jià)格指數(shù)提供了一個(gè)很好的數(shù)據(jù)來(lái)源，但關(guān)于各個(gè)城市的貧富差距的數(shù)據(jù)，就難找了。CHNS的調(diào)查數(shù)據(jù)，似乎大量集中在貧困地區(qū)的農(nóng)村，而且沒(méi)有通過(guò)人口比重調(diào)整，不能直接用它來(lái)計(jì)算城市基尼系數(shù)。聯(lián)合國(guó)有個(gè)UN Habitat項(xiàng)目，直接提供一些中國(guó)城市的家庭和個(gè)人收入和消費(fèi)的基尼系數(shù)，但只涵蓋10多個(gè)城市，而且只有2004-05年的一次數(shù)據(jù)，也沒(méi)法使用。當(dāng)今之計(jì)，只能想辦法調(diào)整CHNS的數(shù)據(jù)，看能不能使用。
    
我設(shè)想的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ腿缦拢?br />
每個(gè)城市住房?jī)r(jià)格的漲幅=const.+a*城市人均GDP增長(zhǎng)(或者平均家庭收入增長(zhǎng)）+b*城市貧富差距（Gini系數(shù)或者最高20%與最低20%之比）+c*Gini系數(shù)的變化+d*以上各項(xiàng)的兩兩乘積+控制變量（比如地方性政策法規(guī)啦，環(huán)境因素啦，等等）
    
如果發(fā)現(xiàn)城市貧富差距確實(shí)能提高房?jī)r(jià)漲幅，那么還要對(duì)以上各個(gè)假設(shè)進(jìn)行驗(yàn)證�？傊�，要找到?jīng)Q定性的因素，還有很長(zhǎng)的路要走。如果誰(shuí)有興趣深入做下去，不妨給我投條，咱商量一下。



    
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