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【獨(dú)家發(fā)布】中國樓市拐點(diǎn)或已顯現(xiàn) 明年經(jīng)濟(jì)排雷貨政或?qū)⑥D(zhuǎn)變 2016-12-15 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)
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中國樓市拐點(diǎn)或已顯現(xiàn)明年經(jīng)濟(jì)排雷貨政或?qū)⑥D(zhuǎn)變2016-12-1508:24:29來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1至10月回 ...
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2016-12-15 08:24:29 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1至10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。這是房地產(chǎn)投資增速連續(xù)四個(gè)月上漲后首現(xiàn)下滑。除此之外，前11個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、房屋新開工面積增速均有所回落，房地產(chǎn)開發(fā)三大指標(biāo)同步放緩。 另一項(xiàng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，曾是本輪全國房價(jià)上漲領(lǐng)頭羊的深圳市，11月樣本均價(jià)為55040元，環(huán)比跌0.20%，是一線城市中率先下跌的城市。在以二手房交易為主的北京市，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月上旬北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4955套，與11月上旬相比下降27.6%，同比2015年同期下降23.7%。這些數(shù)據(jù)表明，樓市調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮了作用。今年以來，為實(shí)現(xiàn)去庫存的政策目標(biāo)，通過金融鼓勵(lì)等方式支持家庭購買住房，由于樓市需求長期壓制以及貨幣供應(yīng)量較大，造成了一種房價(jià)暴漲的預(yù)期，而購房者過于集中涌向一二線城市的樓市，最終的確也出現(xiàn)了房價(jià)上漲的結(jié)果。為了防范房價(jià)暴漲帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，中國ZF采取了嚴(yán)格的調(diào)控政策。
考慮到樓市“一放就漲，一收就跌”的規(guī)律，調(diào)控成為決定市場(chǎng)走勢(shì)的主要因素，人們擔(dān)心，樓市政策持續(xù)收緊會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下滑？應(yīng)當(dāng)說，每一次調(diào)控都會(huì)影響到需求縮量，而且持續(xù)的抑制本身會(huì)給供給市場(chǎng)帶來壓力，必然會(huì)出現(xiàn)降價(jià)銷售的現(xiàn)象。但大部分時(shí)候，這種通過下跌刺激銷售的方式并不明顯，因?yàn)殚_發(fā)商基于經(jīng)驗(yàn)，很清楚囤積時(shí)間更長一點(diǎn)就可能等到調(diào)控放松，出現(xiàn)量價(jià)齊升的“好日子”。
但是，這一次市場(chǎng)的心態(tài)發(fā)生了變化，主要基于兩個(gè)事實(shí)。一個(gè)是，這一輪房價(jià)上漲的一個(gè)重要特征是金融化。對(duì)于購買者而言，由于貨幣總量擴(kuò)大，在央行降低首付比例的背景下，很多購房者通過首付貸等金融形式，高杠桿買房或炒房，造成真實(shí)的首付比更低；其次，由于資金成本過低，一些開發(fā)商通過層層杠桿高價(jià)拿地，推高了地價(jià)，從而也推高了房價(jià)。這種過度杠桿化為此次樓市調(diào)控帶來不穩(wěn)定因素。
另外一個(gè)事實(shí)是，中國的金融環(huán)境發(fā)生了變化。此輪房價(jià)上漲是基于偏寬松的貨幣政策，這里面包括較低利率以及規(guī)模上的大幅增加。但是，明年貨幣政策可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。首先，中國物價(jià)水平在持續(xù)的上漲，存在一定的通脹壓力。而同期，美國加息預(yù)期比較強(qiáng)烈，美元指數(shù)的強(qiáng)勢(shì)也帶來人民幣貶值的壓力。因此，市場(chǎng)預(yù)期未來貨幣政策可能會(huì)收緊，以抵御通脹、人民幣貶值預(yù)期等。
考慮到特朗普就任后采取經(jīng)濟(jì)政策可能給中國帶來的不確定性，明年中國經(jīng)濟(jì)很重要的一個(gè)內(nèi)容可能是降杠桿，提前“排雷”，而這必然需要一個(gè)偏緊的貨幣環(huán)境。與此同時(shí)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策可能走“緊貨幣，寬財(cái)政”的道路。種種跡象都表明，貨幣政策將發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變，這對(duì)已經(jīng)受到嚴(yán)格調(diào)控的樓市而言，是“雪上加霜”。
當(dāng)然，這并不等于樓市會(huì)因宏觀經(jīng)濟(jì)而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，鑒于目前的價(jià)位過高，而今年上漲的幅度太大，一定幅度的下跌是必然的，也是市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。相反，由杠桿驅(qū)動(dòng)的脫離基本購買力的價(jià)格水平也難以維持，它需要經(jīng)濟(jì)經(jīng)過一個(gè)時(shí)期的高速增長才能消化，而在這個(gè)過程中，回落是市場(chǎng)規(guī)律的體現(xiàn)。
但是，我們不能坐等市場(chǎng)在調(diào)控下不斷的反復(fù)，而要通過改革讓房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)良性的發(fā)展軌道。12月9日，中共中央政治局召開會(huì)議，提出加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。希望這個(gè)機(jī)制盡快建立起來，讓樓市擺脫調(diào)控與反彈的不良循環(huán)，因?yàn)檫@個(gè)循環(huán)可能會(huì)積累金融風(fēng)險(xiǎn)。
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