小Q導(dǎo)讀：2017年一季度總結(jié)展望共分六篇，今天送上政策篇和行業(yè)篇。

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文／克而瑞研究中心市場組

　　前言

　　如果說一季度房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出最大的特征是什么？那無疑是每個市場主體乃至全社會的“集體焦慮”，首當(dāng)其沖的是去年以來房價上漲帶來的普羅民眾對自身財富保衛(wèi)戰(zhàn)的焦慮，其次是房企面對業(yè)績超預(yù)期增長之后自身規(guī)模增長點的焦慮，再有就是管理層應(yīng)對市場癲狂帶來的房價攀升、資產(chǎn)泡沫化的焦慮。

　　正是出于各自不斷強化的焦慮，直接造成市場出現(xiàn)各種前所未有的新現(xiàn)象：購房者四處“撿漏”、需求外溢，管理層在猶豫中三番五次加碼政策、疲于應(yīng)對各方壓力，企業(yè)開始接受“限價”開盤、忙于籠絡(luò)最后的客源。凡此種種，會不會形成新趨勢，演化成行業(yè)新特征？

　　一、政策篇

諸多三四線開啟限購限貸

調(diào)控與刺激并存依舊維持

　　“兩會”上的《政府工作報告》指出，2017年要因城施策去庫存，加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。隨后，畫風(fēng)突變、大有重演去年國慶期間新政爆棚的戲碼之勢，26個城市密集出臺新一輪緊縮調(diào)控。而這一輪調(diào)控最大特點是：調(diào)控城市由熱點一、二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)一線周邊三四線城市及其他省內(nèi)地級市為主力，大有圍堵投資需求泛濫而未雨綢繆之意。

　　1、熱點一、二線城市持續(xù)加碼，環(huán)一線三四線開啟“雙限”模式

　　春節(jié)以來，新一輪樓市調(diào)控措施在全國多地先后出臺。截至目前，已有近30個地市相繼出臺限購或限購升級措施，差別化信貸是新一輪調(diào)控的著力點。從全國調(diào)控城市來看，新一輪的調(diào)控主要分布在熱點一、二線城市及環(huán)一線城市周邊縣市：

　　1）熱點一、二線城市調(diào)控不斷加碼升級。截至目前，北上廣深全部執(zhí)行“認房又認貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。二線城市中，杭州、南昌、南京、鄭州、成都等相繼升級限購措施，將非戶籍人口購房門檻均提高至2年，長沙、青島、石家莊依次重啟限購，外地人限購一套，同時提高購房首付比。熱點一、二線城市緊縮調(diào)控，一方面是房價上漲壓力較大，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)，2月新建商品住宅和二手房價格上漲城市數(shù)量均有增無減，部分城市房價有反彈趨勢。另一方面，目前全國土地市場依舊火爆，而高地價將會支撐后續(xù)市場的預(yù)期沒有根本轉(zhuǎn)變。

　　2）環(huán)一線城市及其他熱點三四線城市加入“限購、限貸”。與2014年那輪限購、限貸政策多集中在一、二線城市有所不同的是，本輪限購陣營開始加入了一線周邊縣市及省內(nèi)熱點城市。如環(huán)北京的河北涿州、滄州、保定市淶水縣、張家口市崇禮區(qū)開始限購，廊坊市擴大限購范圍，環(huán)上海的嘉興、嘉善縣升級限購限貸力度，而環(huán)深圳的佛山限購升級，中山也重啟限購。此外，南京周邊的句容、福州周邊的連江縣、及贛州、三亞等熱點城市均實施限購政策。環(huán)一線城市房價的較快上漲是此次調(diào)控加碼的誘因，而一線城市投資需求的外溢是助推周邊城市地價和房價不斷攀升的主要原因。整體來看，在全國因城施策的大環(huán)境下，三四線城市政策環(huán)境將維持大部刺激與局部“滅火”共存的局面。

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　　2、防范信貸資產(chǎn)風(fēng)險成重點，熱點區(qū)域個人房貸全面收緊

　　從去年底中央經(jīng)濟工作會議以來，“防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險”在各種場合被反復(fù)提及，主要在于去年以來全國掀起居民加杠桿炒房的熱潮，居民房貸占新增貸款的比重居高不下，據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2016年新增貸款中有45%是居民購房貸款，更關(guān)鍵的是這股潮流至今方興未艾，2017年1、2月份這一數(shù)據(jù)依然在30%以上。近日，央行加急下發(fā)了《中國人民銀行辦公廳關(guān)于做好2017年信貸政策工作的意見》。文件明確要求人民銀行各分支機構(gòu)要加強對商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速，同時做好房貸資源投放的區(qū)域分布，支持三、四線城市去庫存。

　　隨著近期多城市紛紛提高購房首付比例尤其是二套房首付普遍提至60%甚至個別達80%，再由央行和銀監(jiān)部門配合對商業(yè)銀行房貸投放進行窗口指導(dǎo)，無疑熱點一二線和環(huán)一線的三四線城市投資性房貸將全面收緊，首付增加且利率上升，而同時對剛需仍將全力支持，對其他庫存型三四線城市全力支持，體現(xiàn)了因城施策的調(diào)控思路。

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　　3、“雙限”范圍、力度、時間都將維持，關(guān)注土地、信貸供給端調(diào)整

　　此輪調(diào)控短期無疑會抑制投資購房，但在資金脫實就虛的基本面沒有徹底改變之前，大部分二線及三四線城市市場熱度仍在持續(xù)，一、二線城市的土拍熱度仍持續(xù)高溫，后市房價看漲預(yù)期普遍存在。需求和資金只會外溢、尋找新的投機、投資“目標(biāo)“，帶動當(dāng)?shù)厥袌龇抢硇缘牧績r齊升，造成”按下葫蘆浮起瓢“的結(jié)果。

　　正是基于這樣的內(nèi)在邏輯和當(dāng)前市場房價高熱不退的事實，緊縮調(diào)控料將全年維持，且還將會有更多城市或升級調(diào)控、加入“認房又認貸”的隊伍，抑或全新躋身限購限貸行列。

　　總體來說，未來房地產(chǎn)行業(yè)政策重點關(guān)注兩個方面，一方面是落實增加土地合理供給的政策，另一方面則是收縮信貸杠桿，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)崱�擠壓投機資金的獲利空間的政策。

　　二、行業(yè)篇

投資、銷售均超預(yù)期

二季度銷售將前低后穩(wěn)

　　今年前2月，縱有嚴厲調(diào)控，但全國商品房銷售面積、金額仍保持高位，其中銷售金額超過去年全年平均值，延續(xù)市場高熱態(tài)勢。在火爆銷售帶動下，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積、房企土地購置面積這三大指標(biāo)增長全面提速，尤其土地購置面積實現(xiàn)自2014年11月份以來首次由負轉(zhuǎn)正。

　　1、新開工面積同、環(huán)比均增10%，開發(fā)投資增速創(chuàng)近兩年新高

　　2017年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快，一方面是因為房地產(chǎn)銷售持續(xù)向好，特別是三、四線城市在“去庫存”政策的作用下，銷售增速明顯加快；另一方面是由于上年度企業(yè)拿地已陸續(xù)進入開發(fā)建設(shè)階段，新開工項目明顯增加。

　　1-2月份，新開工面積增速結(jié)束了連續(xù)四個月低于10%的態(tài)勢，面積絕對量位列2015年10月以來的第二高位。同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。實際上，自去年四季度行業(yè)調(diào)控以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不降反升，今年前2個月增速更是創(chuàng)下2015年3月以來最高值。

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　　2、商品房銷售規(guī)模保持高位，三四線市場接力銷售高增長

　　2017年1-2月份，商品房銷售面積14054萬平方米，同比增長25.1%�？傮w而言，前兩月商品房銷售面積接近去年全年平均值，其同比增速較去年全年仍上升2.6個百分點，表明目前房地產(chǎn)銷售依然維持相當(dāng)熱度。尤其是非重點城市的商品房銷售面積同比增長35.9%，三四線城市銷售趨熱、去庫存加速,有可能取代一、二線城市成為今年房地產(chǎn)市場新的增長點。

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　　3、土地購置“量價齊升”，面積增長由負轉(zhuǎn)正

　　1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2374萬平方米，同比增長6.2%，自2014年11月份以來首次由負轉(zhuǎn)正。另外，前2月土地成交價款794億元，增長12.7%，增速回落7.1個百分點。2016年銷售火熱導(dǎo)致部分房企拿地補倉意愿強烈，熱點地塊仍競爭激烈，但其增速進一步放緩，表明自去年以來對土地市場的調(diào)控取得一定成效。

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　　4、二季度繼續(xù)回升動力不足，投資、銷售、新開工、土地以穩(wěn)為主

　　一季度行業(yè)主要指標(biāo)表現(xiàn)超預(yù)期，主要原因：一者是當(dāng)前市場銷售向好，房企加緊拿地、開工以補充可售貨源意愿強烈；二者雖然熱點一二線調(diào)控收緊，但預(yù)期未改導(dǎo)致部分需求外溢至三、四線城市，從非重點城市的商品房銷售面積同比增長35.9%也可見一斑。展望二季度，投資、銷售、新開工、土地購置將以穩(wěn)為主：

　　1）二季度銷售面積增速保持平穩(wěn)，金額增速繼續(xù)回落。全年來看，銷售將呈現(xiàn)出前低后穩(wěn)的趨勢。調(diào)控力度不減，需求受限，而熱點城市供應(yīng)偏緊的局面短期難有“逆轉(zhuǎn)”，銷售面積回落概率較大，但三、四線城市銷售趨熱，整體面積增速仍將保持平穩(wěn)。銷售結(jié)構(gòu)變化也將導(dǎo)致銷售金額增速回落。

　　2）二季度房地產(chǎn)新開工面積、開發(fā)投資預(yù)計呈現(xiàn)前高后低的走勢。得益于一線城市以及部分二、三線城市補庫存意愿強烈，一季度末以及二季度初房地產(chǎn)新開工面積、開發(fā)投資額增速仍將保持相對高位�？紤]到“銷售—投資”傳導(dǎo)一般為3個月左右，從當(dāng)前行業(yè)調(diào)整趨勢看，房地產(chǎn)開發(fā)投資長期維持高增長難度頗大，上半年開發(fā)投資額增速維持在6%左右、新開工面積增速整體維持15%以下。

　　3）二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、價格增速仍將維持正增長，但價格增幅將逐步收窄。今年年初的開發(fā)投資數(shù)據(jù)好于預(yù)期，與銷售市場較為冷淡相反，供給端市場更顯亢奮，特別是在南京、蘇州等熱點城市，即使在多重調(diào)控約束下，由于去年銷售火熱，房企拿地補倉意愿強烈，未來成交價款和土地購置面積增速都將維持正增長問題不大。但總體而言，當(dāng)前土地市場調(diào)控力度不減，且從近期土拍來看，三高地塊明顯減少，現(xiàn)階段地價、房價仍是調(diào)控核心，因此，土地購置價格增速會繼續(xù)收窄。

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