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兩會實時熱點：樓市庫存如何清，來年房價是否降

今年的兩會從今天3月3日正式拉開帷幕，對于兩會，每年都是更大主流媒體關(guān)注的重中之重，因此也吸引了來自澳港和外國的大量知名媒體。今年的兩會熱點，又會集中在哪些方面呢？關(guān)于兩會的實時熱點關(guān)注，小編覺得一個必不可少的討論熱點，就是每年昂貴的房價和庫存囤積的樓市樓房吧！說真的，一方面好多人買不起房，一方面又有好多庫存賣不出去，其中的房價就成為了至關(guān)重要的一點。究竟這次兩會實時熱點：樓市庫存如何清，2016年房價是否降？我想不是一時半會能解決的問題，唯有時間才能論證。

清樓市庫存，2016年房價會降嗎？

1、中國樓市到底有多少庫存

即使按最高銷售紀(jì)錄估算，全部庫存也要10年才能消化完

“清庫存”被列為明年經(jīng)濟(jì)五大任務(wù)之一，是繼本月上旬中共中央政治局會議之后，再一次作為極端重要議題出現(xiàn)。庫存清不掉，開發(fā)商著急，政府上火，消費(fèi)者觀望，盤活全國房地產(chǎn)市場無從談起。

所有人都在談樓市庫存壓力大，到底大到了怎樣的程度？根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，從2015年1月至11月，國內(nèi)商品房待售面積穩(wěn)步增長（只在4至5月之間發(fā)生過微小下降），在2015年11月達(dá)到峰值。

更讓人憂慮的是，國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑，只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，而大量已開工未竣工、未開工已批準(zhǔn)的潛在庫存并未計算在內(nèi)。所以，若要準(zhǔn)確統(tǒng)計中國樓市庫存，需用統(tǒng)計局發(fā)布的6.9億平方米的數(shù)據(jù)，加上56.1億平方米的在建庫存，再加上71億平方米的已批未建庫存，待消化庫存共計134億平方米。

以此數(shù)據(jù)計算，即使把2013年全國商品房銷售面積13億平方米的歷史最高銷售紀(jì)錄作為參照，全部庫存也要10年以上才能消化完畢，且未考慮未來不斷增加的土地供應(yīng)這一因素。

按地域考查，三、四線城市庫存壓力遠(yuǎn)大于一、二線城市

從總體上討論樓市的庫存壓力并不科學(xué)，因為城市之間的庫存在我國存在明顯的分化。四大一線城市（北上廣深）庫存壓力小，并且，今年前10月，一線城市新房銷售面積平均漲幅高達(dá)52%，在這兩個因素的作用下，一線城市的庫存壓力不足為懼；而三、四線城市由于庫存基數(shù)大、人口增長緩慢等因素，去庫存的擔(dān)子非常重。這也是2011年后，大城市限購限貸，把資金全部趕到三四線城市后的必然結(jié)果。

2、這些庫存怎么清，中央提出了兩個想法

靠農(nóng)民工市民化消化掉三、四線城市的庫存？

“化解房地產(chǎn)庫存”被明確提出，中央經(jīng)濟(jì)工作會議也給出了一些辦法，其中一條比較新穎的說法是，希望通過農(nóng)民工市民化，幫助他們在城市定居買房。

農(nóng)民工在什么城市買房？深圳有大量農(nóng)民工，但房價已經(jīng)突破4萬每平米，顯然沒有人會天真到認(rèn)為農(nóng)民工能在深圳買房。正如我們在昨天第一篇“2016經(jīng)改大手筆深度剖析”專題里提到的那樣，農(nóng)民工在城市買房是有具體語境的：七成農(nóng)民工選擇在本省內(nèi)打工，且他們中有不少人集中在地級市及以下的城鎮(zhèn)。

中國有大量房價很低的城市，比如江蘇丹陽，縣級市，屬五線城市。今年11月平均房價6044元每平米，農(nóng)民工并不一定買不起。但也正如昨天專題所言，農(nóng)民工在中小城市謀求一個穩(wěn)定的工作都不容易，他們?yōu)槭裁匆欢ㄒ�買房？再加上實體經(jīng)濟(jì)普遍遇挫，農(nóng)民工很難有底氣在三四五線城市買房——即使他們買得起。

“居者有其屋”只是一個理想，讓所有人都在城市買房，沒有任何一個國家可以做到。美國至今有36.6%的家庭沒有自己的住房，要租住私人住宅或者廉租房，西歐、中歐住房自有率更低，大部分國家處于40%至60%的狀態(tài)。把清庫存的希望寄托在農(nóng)民工身上，并不靠譜。

鼓勵中產(chǎn)階級以上人群多買房，開發(fā)租賃市場？

除了鼓勵農(nóng)民工買房外，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議還提出了一個有意思的想法，即

“發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類投資機(jī)構(gòu)購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者”。

認(rèn)可中產(chǎn)階級以上人群多買房、發(fā)展租賃市場，而不視其為“投機(jī)”行為的管理思路，是很大的進(jìn)步。企圖發(fā)展租賃市場來去庫存，也是一種制度構(gòu)想。但不得不說，這有些一廂情愿。

租賃市場活躍的城市，是人口流入特征顯著的北上廣深及部分二線城市，而供求失衡、庫存高企的，卻又往往是人口流出的一些二線及大多數(shù)三四線城市。意圖通過租賃市場來推動整體市場活躍，最終一定是不愁房子多的城市庫存更少，差的城市卻毫無起色。并不是政府號召富人去庫存高的地方買房子再出租，這些人就真的會去買，背后還是對房產(chǎn)增值、租房收益的考量。

對于北京上海這樣的城市，主城區(qū)內(nèi)幾乎無庫存，庫存全部集中在城郊。如果政府鼓勵富人去買房子發(fā)展租賃，看起來清掉遠(yuǎn)郊的庫存是可行了，但是請別忘了，一線城市的限購還沒有取消。

有人說，不對，難道你沒發(fā)現(xiàn)這次會議里提到“要取消過時的限制性措施”嗎？這不就是指向限購政策的嗎？這種普遍認(rèn)知也可能只是想多了。其一，大城市的限購政策，承擔(dān)著“控制人口”的任務(wù)，在中央屢次強(qiáng)調(diào)要在某些一線城市控制人口的背景下，把“要取消過時的限制性措施”直接解讀為“取消限購政策”是有問題的；其二，如果一線城市取消限購，對于二三四五線城市來說，更是災(zāi)難，因為大量資金更容易流入到相對安全的一線城市，反而不利于其他城市去庫存，這豈不是南轅北轍了嗎？

3、鼓勵開發(fā)商降價，2016年房價就會降？

在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報中，“鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降低商品住房價格”的要求成為不同以往的政策亮點。人民日報昨天也發(fā)了一篇評論，表示“開發(fā)商沒點兒讓利的誠意，誰會掏真金白銀救你呢？”

那么，政府一呼吁，一鼓勵，明年樓市真的要降價嗎？預(yù)測房價漲跌這件事，本身比較愚蠢。但有些客觀規(guī)律是很明顯的，首先，對于新建樓盤而言，降房價最簡單的方式是把地價壓下去。但是，這涉及各級政府的土地財政收入。今年土地出讓金已經(jīng)下降了30%多，再降價賣地，根本不現(xiàn)實。

其次，對于庫存商品房，不管是之前各地出臺的救市措施，還是這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的農(nóng)民工市民化等舉措，都給開發(fā)商傳遞了積極的預(yù)期。況且，三四五線城市庫存大量積壓，房地產(chǎn)商早就已經(jīng)開始降價銷售，甚至虧本銷售，不管政府是否呼吁降價，其降價的空間都值得懷疑。

結(jié)論：從目前的形勢來看，想要真正達(dá)到清庫存之目的，靠農(nóng)民工買房、富人多買房發(fā)展租賃市場，并不一定起到效果。而如果能降低政府各項稅費(fèi)、改革住房公積金制度，則顯然會降低開發(fā)商成本、提高買房者意愿。

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