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問題描述
公司自建商業(yè)用房,對外出租,出租合同約定:租賃期限一年,2019.1-2019.12。其中免租期3個月為2019.1-2019.3,租金為9萬元。請從會計核算處理和稅務(wù)上做下講解,包括涉及到的所有稅種,謝謝!
專 家 回 復(fù)
1、涉及的稅種:自建商業(yè)用房對外出租涉及的稅種為:增值稅(2016年5月1日之前自建為5%,之后自建為10%),增值稅附加稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。
2、會計處理:
借:銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費-簡易計稅(簡易計稅5%條件下)
應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額(一般計稅10%條件下)
借:稅金及附加
貸:應(yīng)交稅費-房產(chǎn)稅
應(yīng)交稅費-城市維護(hù)建設(shè)稅/教育費用附加/地方教育費附加
3、免租期的稅務(wù)處理:
(1)房產(chǎn)稅的處理:房產(chǎn)期間免收租金,免租期間應(yīng)由貴司按照房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。
(2)增值稅的處理:租賃合同中約定的免租期,是不需要視同銷售服務(wù)的,也就是不征收增值稅。
政策分析
1、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)
附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》
第十五條 增值稅稅率:
(二)提供不動產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為11%。(根據(jù)財稅〔2018〕32號 《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》文件中第一條,稅率調(diào)整為10%。)
附件2:《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》
(九)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。
1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
2、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)第二條規(guī)定,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)明確,對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2009〕128號)規(guī)定,無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86號)規(guī)定,納稅人出租不動產(chǎn),租賃合同中約定免租期的,不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。
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