房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性和法治是唯一的出路（增補(bǔ)）

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  上海上世紀(jì)50年因?yàn)楣�業(yè)發(fā)展迫切需要增加勞動(dòng)就業(yè)，曾經(jīng)搞過(guò)企業(yè)動(dòng)員職工自主建房以應(yīng)急需，以及后來(lái)軍工和石油工業(yè)搞的“干打壘”等等。此后企業(yè)分房也大多是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，用企業(yè)自有資金建房使少部分職工有了簡(jiǎn)單的住房——因?yàn)槟菚r(shí)實(shí)行“低工資多就業(yè)”，主要是先解決溫飽問(wèn)題，職工根本沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力買(mǎi)房。再以青島工業(yè)企業(yè)為例：青島所有沒(méi)收的“敵產(chǎn)企業(yè)”一直到60年代中后期，80%的職工還依靠“勞工屋”居住。企業(yè)自建的這些居屋這算是新中國(guó)最早的·“房地產(chǎn)”。
  改革開(kāi)放之后為拉動(dòng)GDP，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“馬車(chē)”。市場(chǎng)化號(hào)召下，民營(yíng)企業(yè)大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。原本考慮利用民間資本擴(kuò)大中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但當(dāng)時(shí)有實(shí)力的民企并不多。由于門(mén)檻過(guò)低，形成“全村老少齊上陣”，房地產(chǎn)業(yè)一直就是亂象不止 。無(wú)論從計(jì)劃還是到市場(chǎng)，怎么說(shuō)成就都是供求關(guān)系在起作用。但是在法律失控的前提下，無(wú)論是過(guò)去的舊八條還是新八條實(shí)質(zhì)都是既不治標(biāo)標(biāo)也不治本，基本不考慮房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)起步有效性和歷史遺留下的城市民生居屋實(shí)際的窘境。后來(lái)的打開(kāi)大方強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“最有效的短平快”，于是做為經(jīng)濟(jì)“最有效的增長(zhǎng)極”的房地產(chǎn)一下全放開(kāi)了。由此產(chǎn)生的亂象也成為最大的“特色”：     

  1、首先，土地財(cái)政和財(cái)政分灶吃飯的分配機(jī)制幾經(jīng)波折是推高房?jī)r(jià)的前因；而疏于監(jiān)管和不斷調(diào)整房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策是形成“只顧當(dāng)下”的亂局。”動(dòng)員民資、門(mén)檻過(guò)低、大興土木，放松監(jiān)管“等措施是房地產(chǎn)的“催化劑“。 沒(méi)有資金，現(xiàn)有”定金“，后有”預(yù)售“ 。在”抓住機(jī)遇深化改革“的號(hào)召下，似乎”房地產(chǎn)先把房子建起來(lái)“成為”不動(dòng)搖“的大政方針。2005年我去威海開(kāi)會(huì)，賓館四周靠海汕頭全是荒廢的半截子海景房。2007年去成都開(kāi)會(huì)，路上看見(jiàn)的漢江邊上也是星羅棋布的這類(lèi)房產(chǎn)。也就是說(shuō)，早先的房地產(chǎn)對(duì)“居者有其屋”貢獻(xiàn)并不大。我們沒(méi)有把住房問(wèn)題作為社會(huì)公共產(chǎn)品來(lái)認(rèn)識(shí)。

   特別要說(shuō)明的是，GDP這個(gè)指標(biāo)不是新鮮玩意兒，就是過(guò)去講的“國(guó)民生產(chǎn)總值”。GDP最大的缺點(diǎn)就是只要有投入就算GDP“增長(zhǎng)”,不考量這個(gè)投入是否有效：比如爛尾樓拆了重建，原來(lái)的投入和重建投入都計(jì)入GDP“增長(zhǎng)”。這大概就是現(xiàn)在GDP“大行其道”的原因。

  2、規(guī)劃是一回事，按規(guī)劃建設(shè)是另一回事。違反規(guī)劃施工建設(shè)的情況比比皆是，這是造成不能按期完工交房和買(mǎi)了房拿不到房產(chǎn)證的主要原因。開(kāi)發(fā)商違反審批的規(guī)劃施工建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有監(jiān)督甚至默認(rèn)，而且對(duì)違法的事實(shí)不予追究是很普遍的現(xiàn)象（甚至交房7——8年之后規(guī)劃局應(yīng)開(kāi)發(fā)商的要求默認(rèn)未經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃合法化，并稱(chēng)符合未來(lái)的發(fā)展，但如今應(yīng)急管理部門(mén)指出規(guī)劃中預(yù)留的的電動(dòng)車(chē)充電車(chē)位為什么被取消，規(guī)劃局卻無(wú)法給予答復(fù)）。

  尤其是頗具爭(zhēng)議的公攤面積，由于其構(gòu)成復(fù)雜和不透明而成為開(kāi)發(fā)商謀取不當(dāng)利益的灰色地帶。對(duì)此，央視《消費(fèi)主張》 20210520 公攤面積：誰(shuí)剝奪了購(gòu)房者的知情權(quán)？披露了專(zhuān)家對(duì)此做出的的解釋?zhuān)ㄒ曨l參見(jiàn)https://tv.cctv.com/2021/05/20/VIDEBQxDLRM4AMEjHXtAI2VI210520.shtml）。為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)如此大膽地隨意設(shè)置公攤面積？背后難免沒(méi)有授權(quán)的支持。因?yàn)榈貎r(jià)畢竟是房?jī)r(jià)里的大頭。   

  3、即使是按照規(guī)劃施工，但地方政府隨意的提出“落實(shí)樣板工程的調(diào)整意見(jiàn)”。違反工程建設(shè)程序和技術(shù)規(guī)范也是流下后遺癥的重要原因。特別是關(guān)于房屋結(jié)構(gòu)，任何“調(diào)整意見(jiàn)”都不能破壞設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和變更審查�，F(xiàn)實(shí)的例子就有幾個(gè)新建小區(qū)由于在設(shè)計(jì)全部完成之后進(jìn)行的設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的錯(cuò)誤連片幾十棟樓都錯(cuò)了。按規(guī)程，本來(lái)是必須要重新核算設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)是否能得到保證。     

  4、層層分包，處處剝皮。使計(jì)劃的工程費(fèi)流失而不能全部用于項(xiàng)目建設(shè)，這也是工程質(zhì)量造假的重要原因。現(xiàn)在的層層分包實(shí)際上已經(jīng)脫離了市場(chǎng)監(jiān)管，如何分包沒(méi)有定式，以開(kāi)發(fā)上靠人脈和金錢(qián)權(quán)利決定預(yù)算的使用。這種層層分包首先是分包商看錢(qián)下料，發(fā)包方則一再壓低造價(jià)  ，比如儲(chǔ)藏室的門(mén)鎖和電表以及地暖漏水和門(mén)禁無(wú)法使用，不到一年小區(qū)樓盤(pán)就損壞了一大半。開(kāi)發(fā)商和分包商看準(zhǔn)了：小額損壞件業(yè)主知道投訴無(wú)門(mén)只能“花錢(qián)消災(zāi)”自認(rèn)倒霉。鈦合金門(mén)窗從交房就開(kāi)始維修一直到一年保修期到了 分包商才收費(fèi)維修讓業(yè)主“安生”。這叫什么——維修也是斂錢(qián)后續(xù)的財(cái)源。  

  5、房屋預(yù)售制度最大的不確定性在于購(gòu)房者無(wú)法掌握所購(gòu)房屋的質(zhì)量（實(shí)際的規(guī)劃建設(shè)圖是否得到落實(shí)，設(shè)計(jì)是否錯(cuò)誤或有缺陷、施工錯(cuò)誤以及偷工減料和隱蔽工程監(jiān)理失控等等業(yè)主只能等到拿到鑰匙才能“略知一二”）。例如就有這么個(gè)樓盤(pán)從一開(kāi)始就沒(méi)有按照審批的規(guī)劃施工：4層因?yàn)椤罢{(diào)整意見(jiàn)”造成增加造型致使室外空調(diào)間空間比設(shè)計(jì)縮小了1/3，造成2臺(tái)室外機(jī)靠在一起，加上對(duì)外唯一的散熱面又用百葉窗遮擋散熱使空調(diào)開(kāi)機(jī)后空調(diào)間散熱很差制冷效率嚴(yán)重降低。空調(diào)廠(chǎng)家唯一的解決辦法就是拆百葉窗（現(xiàn)在樓外看上去空調(diào)間就像地震后的那種破敗情景）。抽水馬桶由于排水管道距離上下水管1.2米，僅靠抽水馬桶的水箱水沖走大便根本不可能（業(yè)主只能靠用大水桶多次反復(fù)沖刷才行，其實(shí)你計(jì)算一下水箱水量和坐便器水平支管的容積，就知道這種設(shè)計(jì)不可能沖走大便）。還有就是過(guò)度的層層分包誰(shuí)也不管誰(shuí)，誰(shuí)也不知道誰(shuí)干的活，所以高層單元的污水井口都買(mǎi)到底地下了，后續(xù)找誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)都說(shuō)不清井口在哪里。   

  6、預(yù)售制說(shuō)白了，就是業(yè)主要先拿出錢(qián)來(lái)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再用這錢(qián)給你蓋房子。而實(shí)際上開(kāi)發(fā)商一般都有多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，所以即使業(yè)主先拿出的錢(qián)未必就用在這個(gè)樓盤(pán)上，所以工期提拖再拖是常態(tài)。有個(gè)包工頭私下說(shuō)得很清楚：大大小小的開(kāi)發(fā)商都是一個(gè)路子：別管有沒(méi)有流動(dòng)資金有多少人，先把項(xiàng)目拿到手。只要湊夠15%的工程款就可以開(kāi)工：材料水電和工資都靠拖欠，這15%的工程款干什么——辦開(kāi)工許可證等等手續(xù)只能現(xiàn)款辦理，剩下的就是各處打點(diǎn)和定金和預(yù)付款。所以，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)基本就是“空手套白狼”�，F(xiàn)在還流行勞務(wù)派遣制，和供貨代理制所以開(kāi)發(fā)商省心省力降成本——不用一家一家的賒欠：只要你來(lái)追款，立馬找另一家供貨方。     

  7、房產(chǎn)預(yù)售制前是提有購(gòu)房個(gè)合同，（如果業(yè)主不是行家人，這個(gè)格式合同會(huì)坑死你。因?yàn)楹贤�說(shuō)有的附加設(shè)施如太陽(yáng)能等業(yè)主是不能選擇的，等你要拿到鑰匙開(kāi)發(fā)商這才給你報(bào)價(jià)，多少錢(qián)都是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，質(zhì)量如何業(yè)主也不能打聽(tīng)），你如果不滿(mǎn)意你退房難倒你。說(shuō)白了就是“房是你選的，要不要隨你，反正不退款”。所以現(xiàn)行的房產(chǎn)預(yù)售制其實(shí)就是個(gè)陷阱。

  最近，部分地區(qū)對(duì)爛尾樓和開(kāi)發(fā)商違約的樓盤(pán)采取“一樓一策”的方式意圖解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，是不是還是治標(biāo)不治本的問(wèn)題還要拭目以待——至少司法層面對(duì)逾期交房的問(wèn)題公開(kāi)表示“習(xí)以為�！�。

  其實(shí)，一棟樓自打設(shè)計(jì)圖紙出來(lái)，按照《工程預(yù)算基本造價(jià)預(yù)算細(xì)則》核算就有了，剩下的主要就是地皮錢(qián)。過(guò)去有人提出改變現(xiàn)行的土地出讓模式，即新房不含土地出讓金，而使用此后收取房產(chǎn)稅的辦法逐年償還（可以約定年限和稅賦總和）。好處是一、一切公開(kāi)透明，杜絕幕后交易；二是降低房?jī)r(jià)，讓絕大多數(shù)中低收入者能夠買(mǎi)起房，也就是“居者有其屋，安心做貢獻(xiàn)”。不然的話(huà)，一家4代集資買(mǎi)房對(duì)國(guó)家人口和和家庭生育政策也不利。也就是減輕社會(huì)對(duì)生育的恐懼。高企的房?jī)r(jià)只有富人買(mǎi)得起，問(wèn)題是富人的孩子是不會(huì)從事一線(xiàn)就業(yè)的崗位。三是地價(jià)要轉(zhuǎn)變?yōu)檎n稅逐年收繳，可以避免地方財(cái)政中長(zhǎng)期存在的“上屆政府借貸，下屆政府還錢(qián)的弊端�！彼氖沁@種細(xì)水長(zhǎng)流的模式可以改善周其仁先生早年指出的社會(huì)“預(yù)期收入紊亂”的問(wèn)題。從而降低社會(huì)存款，激活社會(huì)消費(fèi)的規(guī)模，也就是激發(fā)雙循環(huán)的內(nèi)在動(dòng)力。

  8、開(kāi)發(fā)商具不具備售房條件不在房地產(chǎn)交易中心掛牌公示，業(yè)主需要自己去了解，這是個(gè)大問(wèn)題——業(yè)主畢竟不都是建筑行業(yè)明白人，所以政務(wù)不透明本身不利于房地產(chǎn)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)。說(shuō)一千道一萬(wàn)。無(wú)論是計(jì)劃還是市場(chǎng)，法治是維系經(jīng)濟(jì)體系的基本前提。斯蒂克利茨來(lái)華也談到這個(gè)問(wèn)題：“一政黨制下的經(jīng)濟(jì)體系，政府的適度干預(yù)是必要的。尤其是政府要提供的社會(huì)公共產(chǎn)品直接關(guān)乎民生�！眲⒁姿乖谄洹督�(jīng)濟(jì)發(fā)展理論》中也提到：市場(chǎng)是逐利的，如果目標(biāo)明確，措施得當(dāng)，那么在計(jì)劃條件下實(shí)現(xiàn)的效率會(huì)高于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的速度。反之則市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)比較明顯。因此房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展必須建立在有效的法治框架下。

  馬斯洛的需求層次理論早就教告訴我們了：基本生存需求中的矛盾都具有對(duì)抗性�；�本生存條件不解決，社會(huì)的其他層次需求也不可能充分釋放出來(lái)。香港的籠屋久拖未解決產(chǎn)生的社會(huì)不安定就是一個(gè)例子。

  9、中國(guó)房地產(chǎn)土地出讓制度應(yīng)該走向稅負(fù)積累的路子，也就是降低房?jī)r(jià)中土地的價(jià)格改由房產(chǎn)稅的征收回到政府財(cái)政籃子里。房?jī)r(jià)下來(lái)，工薪階層的購(gòu)房能力就會(huì)增強(qiáng)。其實(shí)這也是擴(kuò)大消費(fèi)重要出路。當(dāng)然，具體細(xì)節(jié)問(wèn)題還很多，比如土地價(jià)格與房產(chǎn)稅的比例關(guān)系（或者說(shuō)比重），房產(chǎn)稅征收年限以及房產(chǎn)在這期間的產(chǎn)權(quán)界定等等都要通盤(pán)考慮。但是只要法治體系完善，治理過(guò)程透明和充分顧及社會(huì)公平，那么辦法總比困難多。只有堅(jiān)持社會(huì)公平，堅(jiān)持社會(huì)治理透明、有序，房地產(chǎn)業(yè)才能健康發(fā)展。只顧當(dāng)下的做法只會(huì)也走越亂。

  10、其實(shí)為了有個(gè)家，工薪階層不是完全沒(méi)有條件買(mǎi)房，只是一下拿出一大筆錢(qián)來(lái)有困難。因?yàn)槟贻p人成家立業(yè)要考慮的不僅僅是房產(chǎn)問(wèn)題�！蔼�(dú)生子女”時(shí)代剛過(guò)，那些獨(dú)生子女父母家庭“三代四家”一下子掏空儲(chǔ)蓄買(mǎi)房畢竟會(huì)給后續(xù)養(yǎng)老和職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以及教育等等剛性需求帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)或不確定性。既然國(guó)際上公認(rèn)住房是社會(huì)公共產(chǎn)品，因此完全市場(chǎng)化行不通——畢竟資本的本質(zhì)是趨利的。關(guān)鍵是由于存在有關(guān)利益，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終缺乏有效的監(jiān)管。

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