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買房的人要小心 不要再瘋狂了 調(diào)控以后房地產(chǎn)市場(chǎng)是這樣的
                      2016/10/9 葉檀財(cái)經(jīng)
       拼命購(gòu)房等待升值的人看過(guò)來(lái)，不要再瘋狂了，房地產(chǎn)將進(jìn)入新周期。
       一二線城市迅速上漲期過(guò)去，未來(lái)兩三年高位盤整，如同現(xiàn)在的股票市場(chǎng)，上漲不得，下跌無(wú)能。而三四線城市在承接了一定的溢出效應(yīng)后，又會(huì)回到噩夢(mèng)般的過(guò)去。
       9月30日到10月6日夜間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門等共計(jì)19個(gè)城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，主要措施是限購(gòu)限貸。
       此次調(diào)控的16個(gè)城市都是前期房?jī)r(jià)瘋狂上漲的城市，抑制一二線熱點(diǎn)城市過(guò)快上漲，此次政策導(dǎo)向很明確，保證穩(wěn)定，確保不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市去庫(kù)存的同時(shí)防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步狂漲。這一政策絕不意味著ZF試圖讓房?jī)r(jià)大幅下跌。從政策來(lái)說(shuō)，是想保持房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定、在盤整中逐漸改變高者恒高、低者恒低的結(jié)構(gòu)，因此政策的空間是狹窄的，并且是一城一策，不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的房貸收縮等政策。
      此次調(diào)控舉措不是釜底抽薪。釜底抽薪的辦法是大規(guī)模出售土地、大規(guī)模加稅，執(zhí)行嚴(yán)厲的貨幣政策，增加首付比率大比例杠桿，徹底改變房地產(chǎn)對(duì)沖貨幣貶值的作用。
      受到約束，一些釜底抽薪的政策不可能在近兩年推出，比如物業(yè)稅、空置稅等，限購(gòu)、限貸、物業(yè)出售條件、價(jià)格約束等，已成常規(guī)武器。要判斷未來(lái)房?jī)r(jià)，一看貨幣，二看房地產(chǎn)投資。
      此次16個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)，就是減少需求，尤其是減少對(duì)中小戶型房的需求。南京規(guī)定單身人士限購(gòu)1套住房，多地對(duì)外地戶籍購(gòu)房作出明確限制。限購(gòu)不會(huì)減少需求，但會(huì)拉長(zhǎng)周期，原先瘋狂的一到一年半周期，可能拉長(zhǎng)到兩年以上甚至更長(zhǎng)時(shí)間。
房地產(chǎn)開發(fā)投資與供應(yīng)不會(huì)大幅增加，這有利于房地產(chǎn)價(jià)格維持在高位。從公開數(shù)據(jù)看，有的城市實(shí)際土地供應(yīng)量不到供應(yīng)計(jì)劃的兩成，一些城市數(shù)年將土地供應(yīng)數(shù)量維持在出售水平，以維持終端價(jià)格。
      根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月13日公布的數(shù)據(jù)，今年1到8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%，增速比前七個(gè)月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，8月開發(fā)投資有所增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)9月數(shù)據(jù)會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，但開發(fā)商總體較為謹(jǐn)慎。開發(fā)商在一線城市制造地王、重點(diǎn)拿地，無(wú)非是圍魏救趙，制造輿論，他們不會(huì)瘋狂地砸金在全國(guó)各地拿地，在非熱點(diǎn)城市制造庫(kù)存，把燙手的山芋握在手里。今年地王多，但土地供應(yīng)面積反而是萎縮的。
       地方ZF出臺(tái)的政策嚴(yán)厲到恢復(fù)90、70傳統(tǒng)，要求配建保障房，但相信沒有一個(gè)地方ZF會(huì)對(duì)最終出售的土地面積進(jìn)行硬性規(guī)定。我們可以稱之為土地饑餓療法。
       銀行不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌，讓自己成為接盤者。各家上市銀行的做法很明確，減少開發(fā)貸減少房地產(chǎn)供應(yīng)，增加居民房貸推高房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)高漲聲中去庫(kù)存通過(guò)按揭利潤(rùn)削除農(nóng)業(yè)、制造業(yè)等領(lǐng)域創(chuàng)造的巨大不良資產(chǎn)。
      2016年上半年上市銀行新增按揭貸款2.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)111%；按揭貸款余額16.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31%。與此相對(duì)的是，2016年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增5700億元，同比減少25%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.07萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)僅10%。
      在這次房地產(chǎn)新政中，最嚴(yán)厲、真正起作用的是提升首付比例，北京、廣州等城市的二套房幾乎全部需要現(xiàn)金支付，這對(duì)于借助杠桿撬動(dòng)投資的人幾乎是毀滅性打擊。假設(shè)樓市瘋狂期投資占比50％，這意味著每個(gè)月房貸起碼會(huì)下滑數(shù)百億左右。
      北京購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。已擁有1套住房的居民家庭，改善型需求首付款比例均不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%；南京，有貸無(wú)房或有房無(wú)貸的居民再購(gòu)買住房商貸首付比率將不得低于50%；廣州，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的繳存職工家庭，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定。無(wú)房無(wú)貸款記錄首套首付比例最低30%，無(wú)房有貸款記錄首付比例不低于50%，有房二套貸款首付比例不低于70%。
       換句話說(shuō)，中產(chǎn)收入階層以下希望通過(guò)低息房貸炒房的，會(huì)被趕出市場(chǎng)。由于中產(chǎn)收入階層占據(jù)炒房市場(chǎng)一半以上，因此一二線城市的投資需求會(huì)有所下降。
       從貨幣政策層面上說(shuō)，央行既不可能降準(zhǔn)降息，也不可能暗示商業(yè)銀行提高房貸，貨幣政策騰挪空間很小。房地產(chǎn)繼續(xù)有抵抗貶值的能力，問(wèn)題變成了，央行會(huì)不會(huì)繼續(xù)大規(guī)模推高信貸規(guī)模，讓房貸成為信貸市場(chǎng)主導(dǎo)力量，可能是在現(xiàn)狀下有所壓縮。
       從成交量上來(lái)看，限購(gòu)令實(shí)施之前，成交量瘋狂上漲，實(shí)施之后，成交量瘋狂下跌。
       房地產(chǎn)總體處于高位盤整狀態(tài)，在狹窄的區(qū)間內(nèi)震蕩，很有可能，房地產(chǎn)會(huì)走現(xiàn)在股市的糾結(jié)走勢(shì)，通過(guò)不斷的小幅震蕩消除內(nèi)在的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)與股市的走勢(shì)可以看出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰挪空間非常狹窄，就像在黑暗的地道中通過(guò)不斷摸索，走出一條路。

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房?jī)r(jià)下跌基本無(wú)望，后面牽扯到銀行與實(shí)體經(jīng)濟(jì)鏈條。老百姓用房貸撐起了當(dāng)今經(jīng)濟(jì)的半邊天。

不挨打不知道板子硬