【獨(dú)家發(fā)布】丁祖昱-碧桂園：2017年榜首的又一位爭(zhēng)奪者 2017-02-01

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碧桂園：2017年榜首的又一位爭(zhēng)奪者

丁祖昱 2017-02-01 11:02:16 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

  2016年碧桂園的增長(zhǎng)速度在前三強(qiáng)房企之中毫無(wú)疑問(wèn)是最快的。全年實(shí)現(xiàn)銷售金額3088.4億元，銷售面積3747萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)了120%和74%，近三年的復(fù)合增長(zhǎng)率也達(dá)到了42.8%，僅次于恒大。如果2017年能繼續(xù)保持這樣的增長(zhǎng)速度，那么今年碧桂園也有希望嘗一嘗第一的滋味。
  同時(shí)，碧桂園2016年在土地市場(chǎng)也表現(xiàn)得十分積極，全年新增土地預(yù)期建筑面積8752萬(wàn)平方米，同比增加129%；新增土地投資1775億元，同比大幅增加217%。8月碧桂園還曾表示將在一線和核心二線城市周邊投入超1000億元建設(shè)“科技小鎮(zhèn)”，在2016年銷售業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的同時(shí)，碧桂園只有加大土地投資的力度，才能在3000億的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)。
  從銷售和拿地的情況來(lái)看，以三四線城市為主、同時(shí)投資布局二線城市近郊、一線城市周邊的整體定位還是比較“碧桂園”的。這么多年也就是按照這樣的戰(zhàn)略在不斷地運(yùn)作，并取得了很好的效果。2016年碧桂園江蘇區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了367億的簽約銷售金額，另外還有多個(gè)區(qū)域業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，乃至于有多位區(qū)域總拿到業(yè)界羨慕的超億元年終獎(jiǎng)（含跟投分紅）。從項(xiàng)目運(yùn)作來(lái)看，惠州十里銀灘和句容鳳凰城全年銷售金額分別達(dá)到了103億和73.6億元，鳳凰城銷售面積95.7萬(wàn)方，在2016年全國(guó)項(xiàng)目成交面積TOP10中排在第五位。值得注意的是，這兩個(gè)項(xiàng)目都是運(yùn)作多年的老項(xiàng)目了，自2011年開始銷售后，每次開盤都取得了很好的成績(jī)，這些項(xiàng)目一旦做“活”之后，便可以帶來(lái)源源不斷的銷售業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流。

  從成本控制的角度來(lái)看，根據(jù)2016年中報(bào)，碧桂園51.37%的凈負(fù)債率在千億房企中還是比較出色的。從管理層的人員情況來(lái)看，除了首席財(cái)務(wù)官吳建斌的離職，碧桂園的高管仍然保持了比較好的穩(wěn)定性。另外跟投機(jī)制和同心共享計(jì)劃，既在一定程度上控制了投資的風(fēng)險(xiǎn)，又保證了積極性。特別是多人破億的年終獎(jiǎng)（含跟投分紅），在業(yè)內(nèi)創(chuàng)造了新的記錄，讓王首富的小目標(biāo)變成了到碧桂園做區(qū)域總。

  另外讓人比較關(guān)注的還是在馬來(lái)西亞的森林城市項(xiàng)目，2017年的春茗會(huì)上碧桂園公布了森林城市180億的年度銷售金額，創(chuàng)造了業(yè)內(nèi)銷售記錄（由于項(xiàng)目遠(yuǎn)在馬來(lái)，克而瑞無(wú)法核實(shí)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性）。雖然2016年森林城市可以說(shuō)是叫好又叫座，最終也取得了比較好的銷售業(yè)績(jī)，但因來(lái)自于馬來(lái)西亞政界的不穩(wěn)定因素和來(lái)自中國(guó)其他房企的各種競(jìng)爭(zhēng)，該超級(jí)大盤未來(lái)也不會(huì)一帆風(fēng)順。不過(guò)我相信在碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的全身心投入之下，森林城市項(xiàng)目最終還是會(huì)向好的方向發(fā)展。
  我相信2017年無(wú)論是森林城市的繼續(xù)熱銷，還是5000億的銷售額，亦或是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭地位，都將會(huì)成為碧桂園努力的目標(biāo)。

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關(guān)鍵詞：碧桂園 丁祖昱 房地產(chǎn)企業(yè) 中國(guó)房地產(chǎn) top10 碧桂園 增長(zhǎng)率 恒大 建筑

碧桂園貌似還不錯(cuò)的

碧桂園的軍功制能走多遠(yuǎn)原創(chuàng) 2017-01-25 攸克 攸克地產(chǎn)

曾國(guó)藩湘軍的出現(xiàn)，給病入膏肓的晚清打了一針強(qiáng)心劑。這支精銳部隊(duì)由初建時(shí)的萬(wàn)余人，發(fā)展到攻打太平天國(guó)天京時(shí)的12萬(wàn)人，最高時(shí)達(dá)20萬(wàn)人，為清朝征伐立下赫赫戰(zhàn)功。

曾氏湘軍戰(zhàn)斗力特別強(qiáng)悍，重要的一點(diǎn)是它實(shí)行“厚餉制”。當(dāng)時(shí)的清軍綠營(yíng)兵，平時(shí)每月餉銀，馬兵二兩，戰(zhàn)兵一兩五錢，守兵一兩；湘軍陸軍每名正勇得口糧銀一錢四分，月餉銀四兩二錢，水師餉銀則更為優(yōu)渥。陣亡和負(fù)傷者均有高額撫恤金。

士兵尚且如此，軍官更加了得。根據(jù)張宏杰《曾國(guó)藩的正面與側(cè)面》的研究，湘軍中級(jí)軍官，每月的純收入最高可達(dá)一百五十兩，一年就是一千八百兩。而清軍綠營(yíng)的中級(jí)軍官只有三五百兩，前者是后者同級(jí)軍官的三倍到六倍。湘軍高級(jí)軍官收入更高。曾國(guó)藩規(guī)定，統(tǒng)帥一萬(wàn)人的高級(jí)軍官，每年凈收入最高五千四百兩，是清軍綠營(yíng)同級(jí)別軍官的六倍左右。為了銀兩當(dāng)兵打仗，是筆生意。

將曾氏湘軍厚餉精髓嫻熟運(yùn)用的地產(chǎn)商，是碧桂園（HK.02007）。

2012年底，在碧桂園原CFO吳建斌主導(dǎo)下，該公司悄然啟動(dòng)了一個(gè)名為“成就共享”的計(jì)劃。若想獲得成就共享計(jì)劃的獎(jiǎng)勵(lì)，須滿足兩大前提：一是現(xiàn)金流，要求項(xiàng)目在一年內(nèi)自有資金投入全額回籠，回籠資金大于自有資金投入與年化自有資金收益之和；二是項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)要大于自有資金按年折算后的金額，而且在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)不能出現(xiàn)重大質(zhì)量、成本等問(wèn)題。

成就共享股權(quán)金額為：（凈利潤(rùn)-自有資金按年折算后的金額×30%）×20%，即公司會(huì)將項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的20%作為獎(jiǎng)勵(lì)。但是，新項(xiàng)目無(wú)論何種原因在考核期內(nèi)出現(xiàn)虧損，虧損額的20%將由區(qū)域總裁及項(xiàng)目總經(jīng)理承擔(dān)。

實(shí)行成就共享計(jì)劃后，“碧桂園未來(lái)的區(qū)域總、項(xiàng)目總的年薪應(yīng)該在千萬(wàn)元、百萬(wàn)元級(jí)別以上，否則就不是一個(gè)稱職的區(qū)域總、項(xiàng)目總”，在當(dāng)年碧桂園集團(tuán)的一次高管會(huì)議上，董事局主席楊國(guó)強(qiáng)如是表示。

事實(shí)上，到2013年結(jié)束，碧桂園確有一批區(qū)域總年薪達(dá)到千萬(wàn)元以上，項(xiàng)目總達(dá)到百萬(wàn)元以上，但最大的受益方還是碧桂園自身。2013年碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售收入1060億元，同比暴增123%！

2014年碧桂園對(duì)成就共享計(jì)劃升級(jí)，實(shí)施“同心共享”計(jì)劃，可看作是完善版的事業(yè)合伙人制。

根據(jù)“同心共享”，在碧桂園集團(tuán)和區(qū)域管理團(tuán)隊(duì)各自設(shè)立投資公司，對(duì)每個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)行合計(jì)不超過(guò)15%權(quán)益的跟投。具體而言，碧桂園投資公司對(duì)所有的項(xiàng)目跟投比例為1%到5%，區(qū)域投資公司對(duì)自己區(qū)域的所有項(xiàng)目最高跟投不超10%。特別大體量的項(xiàng)目，設(shè)最低投資額�？偣�司各職能部門管理層也需要根據(jù)自身職位，按一定比例將自有資金投入到投資公司，從而間接跟投所有項(xiàng)目。

碧桂園引入合伙人機(jī)制的項(xiàng)目，從拿地到開盤平均時(shí)間由過(guò)去的6.7個(gè)月縮短為5.3個(gè)月，現(xiàn)金流回正周期由10-12個(gè)月縮短到8.3個(gè)月。2016年碧桂園同心共享項(xiàng)目達(dá)583個(gè)，開工310個(gè)。截至2016年年中，開盤項(xiàng)目的預(yù)期凈利潤(rùn)率約為12.5%。

2016年，碧桂園銷售額再次出現(xiàn)可怕的增長(zhǎng)。全年合同銷售金額3088.4億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)120%。

這意味著，區(qū)域總、項(xiàng)目總的薪酬獎(jiǎng)勵(lì)也隨之暴增。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)的報(bào)道，1月19日，碧桂園總裁莫斌在香港的一場(chǎng)春茗會(huì)上透露，因去年經(jīng)營(yíng)超預(yù)期，銷售回款表現(xiàn)突出，“老板（董事局主席楊國(guó)強(qiáng)）給我們發(fā)的錢實(shí)在太多了。”尤其是江蘇等幾個(gè)區(qū)域總裁，將分別獲得超過(guò)1億元的獎(jiǎng)勵(lì)收益。

2016年碧桂園江蘇、滬蘇、廣清、惠深區(qū)域，分別實(shí)現(xiàn)367億、308億、211億、173億元的銷售額。此外，根據(jù)該公司的規(guī)定，凡是年銷售額300億元、凈利潤(rùn)突破30億元的區(qū)域，其總裁可升任為集團(tuán)副總裁。但次年未達(dá)標(biāo)，又會(huì)降下來(lái)。

據(jù)報(bào)道，2017年碧桂園的目標(biāo)是，合同銷售金額突破6000億元。如此，房企第一名的位置就有一番好戲看了。

但是，碧桂園這套連年打雞血的軍功激勵(lì)機(jī)制，并未在資本市場(chǎng)收獲如潮掌聲。

攸克君2014年初已經(jīng)寫過(guò)，當(dāng)碧桂園2013年以增幅翻番的凌厲之勢(shì)躍上千億元大關(guān)時(shí)，資本市場(chǎng)卻對(duì)此報(bào)以冷遇。業(yè)績(jī)公布當(dāng)天，碧桂園股價(jià)甚至微跌。

2017年初，它的股價(jià)表現(xiàn)要好一些。但業(yè)績(jī)公布后，也只是微幅上漲。

也就是說(shuō)，香港資本市場(chǎng)對(duì)碧桂園這套商業(yè)模式是不感冒的。須知，港股已不是單純的港股，而是與內(nèi)地深滬打通的港股。無(wú)論是滬港通還是深港通，碧桂園都位列港股名單。如果內(nèi)地投資者喜歡、認(rèn)可、看好碧桂園模式，那應(yīng)該通過(guò)滬港通、深港通大舉買入HK.02007才是，但似乎并沒(méi)有。

說(shuō)到底，在投資者看來(lái)，碧桂園軍功制的商業(yè)模式，是不可持續(xù)的。雖然碧桂園也曾宣布計(jì)劃將物業(yè)管理、教育、酒店等業(yè)務(wù)分拆上市，但這些板塊的體量與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，不過(guò)是螞蟻與大象的區(qū)別；雖然碧桂園還宣稱要打造多元化的產(chǎn)業(yè)，但它的主要營(yíng)收仍然是來(lái)自住宅銷售；雖然碧桂園近兩年加大了一二線城市及其周邊項(xiàng)目的開發(fā)，但它更加深入的仍然是三四線城市；雖然碧桂園宣稱要“建老百姓買得起的好房子”，但它在三四線城市的住宅售價(jià)仍然是當(dāng)?shù)刈钯F的房子或之一。

而住宅是有天花板的，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)模式，早已被投資者視為落后的商業(yè)模式。在這種投資邏輯下，哪怕碧桂園最先實(shí)現(xiàn)1萬(wàn)億的銷售額，并搶走第一大房企的位置，投資者也不會(huì)青眼相加。

此外，值得提醒的是，任何組織體，靠打雞血來(lái)獲得增長(zhǎng)，其持續(xù)性都是可疑的。跨過(guò)均衡線之后，雞血的邊際效應(yīng)是遞減的，何況，你的雞血不可能是海量無(wú)限供應(yīng)。

對(duì)了，曾國(guó)藩是在湘軍鼎盛之際主動(dòng)將其解散的。固然，曾國(guó)藩害怕朝廷猜忌是主要原因之一；但可作引伸的是，湘軍厚餉制后期已到了難以支撐的地步。有的部隊(duì)“累積竟欠（餉）至十八、九個(gè)月不等”。甚至在進(jìn)攻天京的緊要關(guān)頭，曾國(guó)荃所部一營(yíng)官兵還鬧出了“縛營(yíng)官閉營(yíng)拒守”的事件。