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瞭望》文章：混沌樓市

2010年01月24日

　　　　文/《瞭望》新聞周刊記者 王仁貴尚前名
　　
     房價飆升，怪象叢生！
　　百姓不解：為何當(dāng)幾乎所有的人都覺得房價太高時，房價上漲卻依然我行我素？為何本應(yīng)作為生活必需品的住房卻成為一些人用于投資的奢侈品，成為一些人瘋狂吸取資本的游戲，而真正的需求者卻往往望房興嘆！
　　學(xué)者疾呼：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“綁架”了中國經(jīng)濟，是十分危險的事情，因為它既不能保障民生，更可能踐踏公平，并將給實體經(jīng)濟帶來沖擊！
　　早在2004年，國內(nèi)就有學(xué)者提出，“謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟�！碑�(dāng)時便有學(xué)者提醒，房地產(chǎn)業(yè)將會把地方政府、國家經(jīng)濟及民眾利益捆綁在一起，一旦出現(xiàn)問題，將對整個經(jīng)濟造成巨大的影響。
　　不到6年時間，當(dāng)初的擔(dān)心幾近成為眼前的現(xiàn)實！
　　2009年底，美國《福布斯》雜志評選出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中國房地產(chǎn)泡沫榜上有名并位列第二。其稱，中國的增長看上去“疑似”當(dāng)年日本和美國市場崩盤前的狀況：大的開發(fā)商嚴重依賴金融高杠桿(利用銀行貸款來發(fā)展房地產(chǎn)，空手套白狼)和所謂“價格永遠上漲利率永遠走低”的概念。
　　中國房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展受到了全球關(guān)注，世界主流媒體對中國房地產(chǎn)泡沫的報道及是否會引發(fā)第二輪全球金融危機的討論連篇累牘。
　　面對看得見的嚴峻形勢，國家房地產(chǎn)調(diào)控措施在歲末年初密集出臺。2009年12月初提出了個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年；中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求；國務(wù)院常務(wù)會議提出增加供給、抑制投資投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措，以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；財政部、國土資源部等五部委出臺《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)拿地首付不得低于全部土地出讓價款的50%。這些都顯示出中央對房地產(chǎn)調(diào)控的良好愿景。而由國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)更是被人們稱為房地產(chǎn)調(diào)控的“國十一條”。并因其“目標進一步清晰、力度進一步加大、責(zé)任進一步明確”而被業(yè)界稱為“樓市新政”，頗受關(guān)注。
　　在如此短的時間內(nèi)，連續(xù)出了五道“金牌令”，這在中國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)政策歷史上是前所未有的。這些新政的新意何在？能否實現(xiàn)政策制定者的期待？一系列調(diào)控政策又該如何得到有效執(zhí)行？而其背后延伸的房價究竟如何回歸則關(guān)乎中國經(jīng)濟的未來。

　　房價會下降嗎？
　　1月13日召開的國務(wù)院新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥詳解了政策出臺的背景：“2009年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場的回升，市場供需矛盾加劇，房價持續(xù)上漲，部分城市投資投機性購房大幅上升，進一步推動了房價過快上漲，普通居民住房支付問題更加突出，社會反響強烈�！�
　　“‘國十一條’出臺是意料中的事，只是遲早的區(qū)別。近半年來，房價過快上漲對經(jīng)濟運行產(chǎn)生了巨大的壓力，更重要的是，社會對高房價已經(jīng)不堪忍受。人人都在談房價，人人都在抱怨房價高。遏制房價過快上漲再不能等了，政策現(xiàn)在出來，既非常必要，也是一個好的時機。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云接受《瞭望》新聞周刊采訪時表示，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、遏制樓市投機，控制信貸風(fēng)險，讓住房的功用真正回歸“住”的本義，讓樓市回歸理性，當(dāng)為政策出臺的題中之義。
　　對于這一政策，多位研究人士認為，“看點頗多”。比如“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。”國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。”
　　而《通知》中明確要求，各地要探索土地出讓綜合評標方法。受訪專家認為這主要緣于2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會各界對土地招拍掛制度的爭議，在肯定其促進土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。
　　此外，《通知》中要求“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，“有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外‘熱錢’沖擊我國市場”等規(guī)定則意在繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序和防止“熱錢”沖擊。
　　亮點雖多，但究竟效果如何，是否真能如百姓所愿讓房價回落到合理水平，尚難定論。
　　鄒曉云就表示，“政策的出臺肯定會有一定的效果，特別是對市場心理層面的影響短期內(nèi)會很明顯。但是，長期效果目前仍然不可過于樂觀，有待觀察和等待�！�
　　按照他的分析，房價回落的前提是供應(yīng)充足、開發(fā)商不囤積房源。但目前開發(fā)商沒有資金的壓力，也就沒有降價賣房的動力，房價降下來的可能性不大。在以前的金融海嘯中，房價降幅都是有限的，因此，目前出臺的這些政策要從根本上影響房價走勢，還有一定的難度。這里最主要的原因除了開發(fā)商“不差錢”，還有一個最重要的問題，就是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷。

　　爭議還沒有結(jié)束
　　“目前出臺的《通知》，只是防止短期內(nèi)房價過快上漲，而不是讓房價回歸到老百姓買得起的水平，準確一點的定義就是‘穩(wěn)定高房價通知’”，中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海接受采訪時指出，《通知》里并沒有改變高房價下房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱的性質(zhì)，只是現(xiàn)在政府不提了。
　　與此同時，也有開發(fā)商私下表示，“自己反而踏實了，因為這次高規(guī)格出臺的調(diào)控措施并無太多新意，基本是在重申一遍幾年來一直實行的方法�！�
　　而不愿多談的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也在電話里對本刊記者表示，“沒有多少新的東西，以前都有過，只是沒有落實好。”
　　而如何落實，恰恰是最大的挑戰(zhàn)。來自多方的信息表明，只要是鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)政策，地方政府貫徹落實非常積極主動，不但將政策效應(yīng)發(fā)揮到極致，而且還要自己再制定出臺更加優(yōu)惠的政策。而如果是要收緊房地產(chǎn)政策，防范房地產(chǎn)風(fēng)險，地方政府落實起來相當(dāng)遲緩，不但大打折扣，而且每每以不適宜本地情況而架空國家政策。
　　具體的例子是，在國務(wù)院下發(fā)《通知》的同一天，2009年賣地收入高達1200億的杭州也在同一日推出29條房產(chǎn)新政，規(guī)定不論是否有杭州戶籍，手中無房者在杭州市區(qū)購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補貼。此舉被民間人士直指為高價托市。
　　中國社科院金融所研究員易憲容接受本刊采訪時則認為，“國十一條”是把中國住房市場是一個“供給不足”的市場當(dāng)作理論前提。而實際上，當(dāng)前國內(nèi)的住房市場的癥結(jié)并非在供給問題上，而是在過于優(yōu)惠的住房貸款利率導(dǎo)致的“投資與炒作”問題上。他認為，由于對住房保障與住房投資這兩種屬性沒有嚴格區(qū)分，所以“國四條”和“國十一條”僅僅是把增加供給作為政策重點，而對投資與投機的抑制不力，并沒有解決房價上漲的根源。

　　經(jīng)濟發(fā)展可以依賴房地產(chǎn)嗎？
　　這是一個奇怪的現(xiàn)象：美國房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展是金融危機爆發(fā)的直接誘因，而中國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫之所以能吹大到今天的地步，在不少人看來，恰恰是拜國際金融危機所賜。
　　受訪者認為，在“保增長”的巨大壓力下，發(fā)展房地產(chǎn)就成為拉動經(jīng)濟增長的一條捷徑。于是，房地產(chǎn)業(yè)就成了國民經(jīng)濟賴以支撐、須臾難離的“命脈”——這是中國當(dāng)下的事實。而多位受訪學(xué)者表示，也恰恰是中國經(jīng)濟的悲哀。
　　這是一個危險的現(xiàn)象：亞洲金融危機源于房地產(chǎn)和股市泡沫的破裂，本次金融危機則是美國房地產(chǎn)和基于房地產(chǎn)抵押貸款的金融衍生品泡沫破裂而引發(fā)的。兩次危機的危害程度有目共睹。一旦我國房地產(chǎn)和股市泡沫化，其危害同樣難以估量。
　　更何況，世界走出金融危機不會靠房地產(chǎn)；一個大國的經(jīng)濟肯定不能靠房地產(chǎn)來維持長遠的發(fā)展；當(dāng)社會資本大量固化于房地產(chǎn)，勢必影響資源在其他領(lǐng)域的流動，創(chuàng)新等必要的投入也會受到抑制，最終喪失的將是參與全球競爭的實力。
　　實際上，房地產(chǎn)從自身屬性和特點來看，并不適合扮演國民經(jīng)濟直接命脈的角色。因為房地產(chǎn)被動封閉，依附性強，流動性差，它不能帶來經(jīng)濟的循環(huán)再生，滿足可持續(xù)的社會需求。
　　“房地產(chǎn)并不是一個技術(shù)領(lǐng)先或?qū)�技術(shù)進步有明顯推動的行業(yè)。它的過快過猛的發(fā)展，只會增加更多的高耗能產(chǎn)品需求(對低檔鋼鐵、水泥等)，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。同時，它會在需求和價格上，對技術(shù)含量高的產(chǎn)品形成逆激勵，不利于產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級。如在2009年的鋼材市場上，技術(shù)含量低、高耗能的長材產(chǎn)品價格，明顯高于技術(shù)含量高的板材，產(chǎn)生了‘反結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)’�！痹趪�家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣看來，一味地保房地產(chǎn)，只會延緩整個經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)調(diào)整過程，會錯失結(jié)構(gòu)調(diào)整的良機。
　　“此外，房地產(chǎn)泡沫將明顯地抑制自主創(chuàng)新能力的提高�！彼�進一步談到，我國的企業(yè)進行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的收益可能達15%，但是企業(yè)還是不愿意進行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級，一個重要的原因就是炒房等投機性行為，收益會更高，而且風(fēng)險會更低。只要房地產(chǎn)暴利持續(xù)存在，社會資金、人才及其他資源，都會很自然地偏好于房地產(chǎn)，也不必辛苦地搞自主創(chuàng)新。
　　而在曹建海的眼中，高房價的危害，使得房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動國民經(jīng)濟增長的最主要動力，而且將成為中國經(jīng)濟復(fù)興的最大障礙。
　　首先，高房價損害了居民消費福利。在高房價下，出現(xiàn)了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一些城市年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情；在高房價下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義。高房價的暴利機制，嚴重打壓了普通居民的收入增長空間。由于收入分配嚴重分化，絕大多數(shù)居民雖有消費的欲望，但根本沒有可支付的消費能力。中央寄望擴大內(nèi)需特別是消費需求，也變成了海市蜃樓。而由于國內(nèi)消費被高度壓制和阻塞，大規(guī)模投資推動下的產(chǎn)能過剩問題會更加突出，或?qū)⒃诓痪玫膶�來深層危及中國的銀行體系安全，引起金融和經(jīng)濟體系的大危機。
　　其次，高房價成為中國城市化的最大障礙。絕大多數(shù)新進入城市者陷入買不起房甚至租不起房的窘境，整個社會財富呈現(xiàn)向土地房產(chǎn)集中的局面，加速了社會階層的分化。中國的人口中大頭是農(nóng)民，目前我國統(tǒng)計的城鎮(zhèn)人口在43%左右，但如果剔除根本沒有能力在城市置業(yè)甚至租房的農(nóng)民工，實際城市化率只有28%。在城里絕大多數(shù)人都望而生畏的高房價面前，農(nóng)民對于住房，甚至連想象都不可能。而房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展將會進一步擴大貧富差距，甚至?xí)��?dǎo)致嚴重的社會危機。
　　再有，高房價必將危及中國產(chǎn)業(yè)的國際競爭力。高房價推動的高收入勢必推動商品價格的虛高，將使制造業(yè)失去國際競爭力。即使世界經(jīng)濟復(fù)蘇，中國產(chǎn)品的出口也將失去擴張的機會。
　　經(jīng)濟學(xué)家、中國人民大學(xué)黃衛(wèi)平教授說過的一段話更加直接——在這個世界上凡是靠房地產(chǎn)拉動的國家，結(jié)果沒有不是崩盤的。美國靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟結(jié)局是崩盤，日本靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟結(jié)局是崩盤；大概除了德國，凡是這個地球上靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的國家結(jié)局都是崩盤，尤其當(dāng)房地產(chǎn)和金融緊密結(jié)合成為一種金融衍生工具時，不崩盤那簡直就不是經(jīng)濟。

　　后續(xù)

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