各地正式落實(shí)國五條細(xì)則

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　　按照國務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外）一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。3月最后兩天，直轄市北京、上海、重慶、天津和其他一線城市按規(guī)定出臺樓市調(diào)控地方版細(xì)則，加上此前廣東公布的調(diào)控細(xì)則，以及國務(wù)院規(guī)劃出臺不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng)，新一輪調(diào)控政策升級，為“史上最嚴(yán)”。
　　調(diào)控目標(biāo)
　　房價(jià)不許跑贏居民實(shí)際收入
　　房價(jià)控制目標(biāo)是樓市調(diào)控政府責(zé)任考核中的核心指標(biāo)。與北京提出的“降價(jià)”不同，二三線城市更多是“限漲”。比如，大連31日以公告形式發(fā)布的“國五條”細(xì)則，全部內(nèi)容便是“限漲目標(biāo)”：2013年深圳新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增幅控制在同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅（名義增幅減去CPI）以下。
　　與2011年多地以“全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入”為參照目標(biāo)不同，此次廣州、大連、合肥、重慶、濟(jì)南等城市進(jìn)一步明確“新建商品住房價(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”。
　　以廣州為例，根據(jù)廣州市政府工作報(bào)告，廣州今年城市居民人均可支配收入增長的目標(biāo)為11%，城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，廣州今年的房價(jià)目標(biāo)大概為不超過7.5%左右。
　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示：“這意味著要扣除CPI，也就是物價(jià)上漲因素，因此更嚴(yán)格�！�
　　值得關(guān)注的是，合肥除規(guī)定房價(jià)增幅的上限外，還要求凡已備案的商品住房價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)不得向上調(diào)整。不少城市對房價(jià)控制都設(shè)立了嚴(yán)格的把關(guān)機(jī)制。比如，重慶提出“加強(qiáng)預(yù)售管理，對報(bào)價(jià)過高、漲幅過快的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證”；合肥要求“對預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受物價(jià)、房產(chǎn)部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，價(jià)格主管部門暫不予以價(jià)格備案、房產(chǎn)部門暫不核發(fā)預(yù)售許可證”，等等。
　　20%個(gè)稅
　　專家稱查不到房屋原值的仍按1%征稅
　　對于備受關(guān)注的“20%個(gè)稅”政策，濟(jì)南、合肥等地的細(xì)則沒有涉及。
　　廣州也沒有明確規(guī)定，其31日發(fā)布的細(xì)則稱“從嚴(yán)按賣房所得20%征收個(gè)人所得稅的操作細(xì)則也將待明確后再公布。”
　　除上述城市之外，各地都明確復(fù)述了這一政策。北京、天津、重慶等地規(guī)定，對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息，能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征。
　　北京第一個(gè)出臺細(xì)則，對商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房和已購公有住房的房屋原值給出了具體計(jì)算細(xì)則。
　　原值如何認(rèn)定？中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，“二手房原值的認(rèn)定是比較難的，哪些房屋可以查到原值，沒有明確的界定。”李文杰說，“從房屋登記系統(tǒng)來說，北京從2006年實(shí)行網(wǎng)簽制度，因此在2006年后購買的房屋，大多是可以查到原值的。那些購買時(shí)間比較久了、原來買的價(jià)格比較低的房子，如果說查不到原值，很可能還是按照總房款的1%來計(jì)稅�！�
　　住建部政策研究中心主任秦虹說：“如果你不能提供原始的買房憑證，那么當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門按照房屋總價(jià)的1%到3%來進(jìn)行征收�！�
　　秦虹表示，以往二手房納稅主要分為三種情況，一種是自有住房滿五年出售的，可以免交個(gè)稅。一種是各種票據(jù)齊全的，抵扣后繳納差額的20%個(gè)稅。一種是由于票據(jù)不夠完整，不能準(zhǔn)確估算房產(chǎn)原值的，地方政策按照住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%來征收。這次新政策實(shí)際上是對上述三種情況從嚴(yán)從高征收，最終的目的還是為了抑制投資投機(jī)性的住房需求。
　　但是，一些城市建立信息化的房屋登記系統(tǒng)時(shí)間并不長，對不少較早交易的二手房的價(jià)格信息并不掌握，核實(shí)房屋原值有一定難度。業(yè)內(nèi)人士呼吁，對“20%個(gè)稅”政策，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加以細(xì)化，尤其對無法核實(shí)房屋原值的二手房交易如何征繳個(gè)稅，更應(yīng)明確操作口徑，便于地方遵照執(zhí)行。
　　國稅總局2006年下發(fā)文件明確表示，“對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”。北京的細(xì)則復(fù)述了這一規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士分析此舉體現(xiàn)了對合理購房需求的保護(hù)。
　　保障房建設(shè)
　　增普通商品房土地供應(yīng)
　　地方版細(xì)則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應(yīng)，完善住房保障體系建設(shè)。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)方面，上海提出將增加普通商品住房用地供應(yīng)，北京提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應(yīng)。在加快普通商品住房供應(yīng)方面，兩市均表示將在開發(fā)貸款方面，優(yōu)先支持中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目。
　　在政策細(xì)節(jié)上，各地均要求加強(qiáng)對商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。上海要求，對擅自超過備案價(jià)格銷售，違反明碼標(biāo)價(jià)，“一房一價(jià)”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴(yán)厲查處。
　　限購限貸
　　繼續(xù)暫停第三套房房貸
　　各地“國五條”細(xì)則也表明，限購、限貸一如既往加強(qiáng)。
　　除北京規(guī)定無房京籍單身人士限購一套房外，各地限購限貸政策大同小異，上海、重慶、天津等地繼續(xù)暫停第三套房及以上房貸，并“根據(jù)市場情況適時(shí)提高第二套住房首付款比例和貸款利率�！�
　　一些城市限購范圍也在擴(kuò)大。如“廣東版”調(diào)控政策出臺后，原本只是主城區(qū)限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域。
　　另外，信息聯(lián)網(wǎng)手段，也將從預(yù)期上“催降”房價(jià)。國務(wù)院明確要求在2014年6月底前出臺并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
　　[政策追問]
　　20%個(gè)稅能讓新房價(jià)格上漲嗎
　　針對“20%個(gè)稅”的政策，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍分析，在供不應(yīng)求的賣方市場，賣方有條件把這部分被切割的收益在總價(jià)中體現(xiàn)出來；在供大于求的買方市場，買方可能會(huì)舍棄背負(fù)較高所得稅的二手房而轉(zhuǎn)向一手房，這將使二手房面臨很大的降價(jià)壓力。也就是說，切割走的這一塊，很大程度上會(huì)由賣家自己承擔(dān)。
　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，“20%個(gè)稅”開征后，在熱點(diǎn)城市會(huì)有一定概率推高二手房價(jià)格。而二手房價(jià)格上升后，會(huì)逼迫一部分剛需不得不轉(zhuǎn)去買新房，導(dǎo)致新房價(jià)格也會(huì)上漲。反過來，新房價(jià)格的上漲，又會(huì)讓二手房持有者更加抬高心理價(jià)位，更加惜售或?qū)⒓哟蠖愗?fù)轉(zhuǎn)移幅度。熱點(diǎn)城市在我國住房市場又具有“風(fēng)向標(biāo)”作用，由此可能對全國樓市產(chǎn)生連鎖傳染的價(jià)格“波紋效應(yīng)”。
　　如何釋放住房改善性需求
　　從地方版樓市調(diào)控細(xì)則來看，現(xiàn)階段，重點(diǎn)支持首套、自住、中小戶型置業(yè)需求已經(jīng)成為共識，但對于如何促進(jìn)改善性需求合理釋放尚無明確措施。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說：“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子，而新的二手房交易個(gè)稅政策和二套房信貸政策實(shí)質(zhì)上是限制了這類改善性消費(fèi)行為，因此，地方細(xì)則中也應(yīng)該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策�！�
　　劉衛(wèi)民還建議，應(yīng)充分考慮我國住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個(gè)人的公房原值較低，成交價(jià)差會(huì)較大，個(gè)稅會(huì)較高。但這是制度轉(zhuǎn)換和歷史原因形成的，并非是投機(jī)造成的結(jié)果。因此，應(yīng)在實(shí)施細(xì)則制定中給予一定考慮。
　　專家們還建議，確保相關(guān)住房政策實(shí)施效果。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說：“我關(guān)注的是政策的落實(shí)情況，如北京、重慶和合肥出臺的政策中明確提出，2013年底前把符合條件的外來務(wù)工人員納入公租房保障范圍。如果這項(xiàng)舉措能夠確保落實(shí)，就是得民心順民意�！� http://www.ocn.com.cn/free/201304/dican010856.shtml  

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