要契約精神，還是要個人利益，還是靠ZF和稀泥，請深度挖掘

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杭州業(yè)主不滿開發(fā)商降價 打砸售樓處要求補差價http://www.sina.com.cn  2012年05月06日 10:27  現(xiàn)代金報微博
　　
    從今年至今，諸如此類事件在杭州已經發(fā)生近20起。我們不禁要問，開發(fā)商降價是否需要補償老業(yè)主差價，老業(yè)主的維權是否有法可依，在種種“房鬧”背后折射出的社會問題又該如何化解？昨天，記者從各方面對此作了詳細的調查。

　　杭甬兩地接連上演“房鬧”事件

　　鎮(zhèn)海 新開樓盤降價，業(yè)主砸了售樓處

　　坐落于鎮(zhèn)海的保億·麗景英郡，是由保億置業(yè)有限公司開發(fā)的，5月4日晚，因不滿開發(fā)商大幅度降價，約400名老業(yè)主堵在保億·麗景英郡售樓處門口，討要說法。業(yè)主給開發(fā)商提出了三種解決方案，賠錢、退房、不準降價。這三種方案，開發(fā)商都沒有給出明確的答復。

　　在一次交涉中，由于不滿售樓處一位負責人的回應，現(xiàn)場眾多業(yè)主被激怒了。業(yè)主認為開發(fā)商沒有誠意，集體沖進售樓處，屋頂?shù)囊曨l監(jiān)控先被毀壞后，隨后業(yè)主們將售樓大廳的沙盤推倒……

　　當晚11時許，記者驅車趕往現(xiàn)場。在距離保億·麗景英郡售樓處不遠的一個路口，聚集著一大群人。現(xiàn)場一片嘈雜聲，聽到最多的是“賠錢”、“退房”。一位姓張的業(yè)主說，他們想去堵路，但是被警察攔住了，“其實我們什么都不想做，只是想通過堵路的方式引起ZF重視，讓開發(fā)商負責人出來解決問題。”

　　隨后記者來到保億·麗景英郡售樓處，售樓處門口坐著兩名協(xié)警，里屋也有5名協(xié)警聊著天，售樓處的兩位保安正在打掃，其他工作人員已經離開。記者看到，售樓大廳一片狼藉，桌椅東倒西歪，沙盤上的樓房模型被砸毀，屋頂上的視頻監(jiān)控也被毀壞。一位協(xié)警說，人太多了，好幾百人沖進來，攔都攔不住。

　　譚女士今年34歲，她和老公來自湖南，一直在鎮(zhèn)海駱駝打工。去年11月份，她拿出了所有的積蓄，并向親朋借了一點，終于湊齊50萬元，去保億·麗景英郡售樓處交了首付。要有屬于自己的房子了，譚女士非常開心�？墒�5月4日那天，譚女士卻聽說保億·麗景英郡的樓房降價了，而且降得很厲害。譚女士買房時是1.1萬元/平方米，現(xiàn)在已經是7800元/平方米，103平方米的房子縮水了約30萬。

　　“當時銷售人員口口聲聲說房子不會降價，現(xiàn)在突然降這么多，這叫誰能受得了！補差價是必須的�！弊T女士說，辛辛苦苦打工掙錢，就是為了能有套房子，好不容易買著了，一下子少了30萬�！耙惠呑又荒苜I這么一套房子，才半年就貶值30萬，真的很不甘心�！�

　　次日凌晨兩點鐘，最終在警方調解下，業(yè)主漸漸散去。

　　杭州 靜坐、拉橫幅，三天里三場“房鬧”

　　與鎮(zhèn)海首度上演“房鬧”事件不同的是，杭州近三天時間里，連續(xù)上演了三場“房鬧”事件，場面都蔚為壯觀。

　　5月3日，杭州體育場路昆侖控股旗下公司的門前，聚集了一群由六七十人組成的昆侖天籟老業(yè)主“維權”隊伍，他們身穿統(tǒng)一的T恤衫、面戴口罩靜坐在公司門前的臺階上，手中舉著“昆侖欺詐”的手牌及橫幅。要求開發(fā)商就差價補償給個說法。

　　5月4日，杭州中豪四季公館打出廣告房價大幅下調，老業(yè)主聚集至杭州秋濤路上的浙江中豪控股集團樓下，舉著“退房”的手牌，喊著“中豪欺詐”的口號，要求開發(fā)商賠償差價。

　　5月5日，杭州濱江區(qū)樓盤——江南銘庭打出最低破百萬的降價消息。一時間，售樓處是熱鬧非凡，一邊是新業(yè)主趕緊交錢生怕落下，一邊是老業(yè)主聚集在門口，拉橫幅送花圈要求開發(fā)商補償差價。

　　記者了解到，這三家遭遇“房鬧”的開發(fā)商，降價都比較猛烈，與去年下半年相比，降價金額都達2000-4000元/平方米�！叭绻�按一套一百平的房子來算，短短半年時間，損失就高達三四十萬元�！崩�侖天籟老業(yè)主李女士說。

　　各樓盤的老業(yè)主認為，讓他們一下子就損失數(shù)十萬的，除了自身對樓市價格判斷有偏差外，開發(fā)商也存在不可逃避的責任，“不負責任的欺騙言辭，讓我們落入他們設計好的圈套，這部分損失應該由開發(fā)商來承擔。”

　　昨天下午，記者聯(lián)系上了江南銘庭樓盤銷售負責人周芳芳，她告訴記者，公司對接連出現(xiàn)的“房鬧”已有耳聞，因此在此次降價前，已主動給各老業(yè)主發(fā)了“告業(yè)主書”，根據目前樓市的現(xiàn)狀以及國家的政策，房價下跌已是大勢所趨，“希望老業(yè)主能理解開發(fā)商的降價行為�！�

　　周芳芳說，老業(yè)主昨日已遞交的書面補償訴求，她將于周一轉交至總公司高層領導處，“相信公司會從多方面因素綜合考慮，最后給老業(yè)主一個答復�！�

　　不過，“房鬧”后若出現(xiàn)人員受傷、財產損失的情況，兩家開發(fā)商都一致表示將保留追究其法律責任的權利。與此同時，也希望老業(yè)主能理性認識樓市現(xiàn)狀，理解市場運作機制。

　　[調查]

　　近半年，杭州發(fā)生“房鬧”近20起

　　事實上，類似這樣的老業(yè)主“房鬧”開發(fā)商事件，在杭州早已不是第一次。隨著杭州樓市的降價風越來越猛，“房鬧”風也是愈演愈烈，幾乎是哪家樓盤降價，哪家樓盤的老業(yè)主就立馬組團前往。記者粗略統(tǒng)計的數(shù)據顯示，從今年1月至今，杭州各類“房鬧”事件已達近20起，參與者上千人。

　　“房鬧”不僅次數(shù)節(jié)節(jié)攀升，其方式也不斷地更新和升級。從最開始的靜坐拉橫幅，到打砸售樓處沙盤、與保安發(fā)生肢體沖突，再之后還有老業(yè)主去售樓處門前擺花圈，以此諷刺開發(fā)商“泯滅良心”，更讓人覺得離譜的是，還有多名老業(yè)主結伴爬上在建樓宇頂層意圖跳樓，用這種極端的方式，向開發(fā)商“逼宮”。

　　然而，各種“房鬧”的結果，使得老業(yè)主和開發(fā)商雙雙傷痕累累。售樓處的高價財物被毀，開發(fā)商因怕老業(yè)主鬧事，開盤也不敢大肆宣傳，價格保密工作做得十分到位，開盤時間、地點一改再改，買賣房子猶如搞地下活動。

　　而對于老業(yè)主來說，“房鬧”也沒讓他們得到想要的補償，據不完全統(tǒng)計，除了兩家開發(fā)商作出“贈送車位(約10萬)、免10年物業(yè)費(約2萬)”的讓步外，其余數(shù)十家開發(fā)商仍保持“按兵不動”的態(tài)度。

　　[聲音]

　　房產專家 必須尊重契約，不能以“鬧”取勝

　　對于日益增多的“房鬧”事件，社會各界的專家學者也持不同的看法。

　　浙江大學(微博)客座教授、中國樓市執(zhí)行總編蘭洪海就提出了“契約精神”的說法，他說，開發(fā)商與購房者之間能不能就降價較勁，關鍵看合同約定，合同如寫明若降價將補償業(yè)主，那么業(yè)主的要求就天經地義，反之，只能算是“無理取鬧”。說到底，雙方較勁的標準就是那一紙契約。

　　“很多時候，業(yè)主的要求是不符合合同的，但也會鬧，這是利益驅使，鬧一鬧，多少能鬧出些好處來。”蘭洪海說，這是“中國式”求解問題的一種辦法，且常常管用，既然有實用性，此方法手段被相關利益主體不斷利用。

　　買賣雙方一旦簽訂合同就必須要嚴格遵守，而這一點恰恰是商業(yè)社會最基本的文化基因，在契約面前，無所謂大事小事，正如在規(guī)則面前，強者弱者當一律平等。

　　蘭洪海表示，契約精神的核心，是保護人們的公正自由和利益，每一個人想要自己的合法權益得到保護，就必須尊重契約，而不是靠“鬧”取勝。

　　法律專家 打砸行為都是違法的

　　從事房地產行業(yè)12年，寧波某港資企業(yè)銷售負責人表示，業(yè)主因樓盤降價鬧事的事情已經發(fā)生很多起，業(yè)主的心情可以理解，但是商品房就是商品，跟買其他物品一樣，并不是另類。樓盤的降價與周邊競爭和資金流、現(xiàn)金流有關。鎮(zhèn)海樓盤的降價，只是寧波降價潮的開始，未來兩個月，將有約20個樓盤入市，競爭相當激烈，勢必將迎來新一輪的降價潮。在庫存量多，而客戶固定的情況下，往往開發(fā)商會認為晚降不如早降，從而為爭取客戶占得先機。

　　浙江維知律師事務所律師陳如文說，業(yè)主以開發(fā)商降價為由，打砸售樓處，擾亂公共秩序的行為都是違法的，如果情節(jié)嚴重將會構成犯罪。開發(fā)商降價，從而給業(yè)主帶來損失并不能成為打砸的理由，房子跟市場交易的其他商品一樣，會升值也會貶值，業(yè)主在購房時，應該清楚地認識到這一點，做好心理準備。升值了是自己的，貶值還是自己的。

　　如果銷售人員在賣房時，欺騙業(yè)主說房子不會降價，或者業(yè)主認為房產商存在不妥之處時，最好的方法是通過訴訟、調解來解決問題。維權也要講究方法，要有個度。

　　社會學家 建議組建第三

　　雖然從法律上來講，“房鬧”行為毫無可取之處，但從情感上來說，一降價就是幾十萬元的損失、半生的心血，靠省吃儉用籌房錢的老百姓確實是無法接受的。由此一來，“房鬧”不再是普通的治安事件，而逐漸上升為一個公眾關注的社會問題。

　　浙江省社科院研究院楊建華認為，“房鬧”事件就目前來講，涉及面較廣，若強行按照相關法律執(zhí)行，追究其刑事責任，到最后的結果必然是百姓、開發(fā)商、ZF三方俱傷。如此“死結”該如何解開？楊建華有自己的想法，“我建議由ZF部門牽頭組建非訟訴的第三方協(xié)商機構，讓老業(yè)主與開發(fā)商在第三方機構的協(xié)調下進行友好文明的協(xié)商�！弊罱K目的是能讓當事雙方各退一步，達到利益的均衡點，從根本上化解矛盾。

　　此外，楊建華還建議相關部門，應就“如何化解因房價起伏造成社會公眾矛盾”制定相應的預案，從而更有效地應對沖突、引導民眾化解矛盾。

　　“鬧”不可取，望恢復理性

　　突然到來的驟變，往往會使人短期失去理性。對當初高價入市的老業(yè)主來說，房價一下子降了那么多，賬面損失幾十萬，一時的確很難接受。但是我仍然要奉勸大家理性，即使聽進去可能需要一些時間。

　　首先，房地產是商品，和別的商品有著同樣的屬性。多年來，我們習慣了“房價永漲”的話語，房子似乎被賦予了某種“神性”。身邊有很多靠房子發(fā)財?shù)娜耍�同樣也有很多苦等房價下跌的蝸居者。但任何一種商品不會永遠上漲，何況在國家連續(xù)調控之下，房價焉能永漲？既然房價跌了，作為市場經濟下的商品買賣行為，遵守市場契約是必須的，也是難以更改的。誰叫自己當初不夠理性呢？在房價上漲的那些年，我們聽多了連夜排隊買房的消息，也一直驚詫于這么高的價格怎么還有那么多人瘋狂搶房子，我們那時也很清楚很多信息不真實，有貓膩，但是太多的人靠房子改變了生活狀況，正是各種駁雜的信息固化了頭腦中的趨利性，導致輕率入市，如今面對房價下跌，無法接受，導致比如打砸等過激的所謂“維權”，這種非理性訴求是不合理的。

　　正如更早的入市者，他們很多人早已因房價賺得盆滿缽滿，開發(fā)商能以現(xiàn)在日子不好過為由，半夜沖進這些人的家一頓打砸，要求分一杯羹嗎？漲了能賺錢，跌了能退房，如果這是現(xiàn)實的話，那么整個社會的契約精神不存，最終所有人都將是受害者。

　　其次，過激的行為不可取。這不是“維權”，是違法。打砸、堵馬路等行為，不但對解決問題于事無補，因為影響了更多人的正常生活秩序，反而會引起各界的義憤。對采取“暴力維權”的人來說，無非是兩種心理。一是事情鬧大了，或許能或多或少挽回一些損失。另外就是法不責眾的心態(tài)。事實上，對房價下跌，支持的人肯定比反對的人要多，“房鬧”是難以博取公眾的普遍支持的。當前房地產形勢下，降價已是大勢所趨，不是靠“鬧一鬧”就能改變的�！棒[”不但違反法律，而且有違市場經濟，是不可能得逞的。否則此例一開，各地效仿，后果不堪設想。因此，與其冒著違法風險“房鬧”，不如好好理性反思一下。人生的路很長，每個人不可能每一步都走對，但是違法的事不能干，這不應有任何疑義。之所以“房鬧”，只因內心失衡，等內心靜下來，我認為慢慢會接受“房價不會永遠上漲”的現(xiàn)實。

　　最后，“房鬧”成為一種現(xiàn)象，也考驗著相關ZF部門社會管理的能力和水平。房地產市場這些年一直沒讓人少操心，漲了怨氣大，如今跌了又生事，ZF部門必須對此加以疏導，并采取措施防患于未然。

　　要遏制后來發(fā)生的“房鬧”行為，必須及早對房產交易的全部環(huán)節(jié)予以監(jiān)控，嚴厲查處違法違規(guī)現(xiàn)象，理性引導房產交易行為。很多人當初草率入市，正是習慣了“房價只漲不跌”話語，而對“入市有風險”的提醒反應遲鈍，國家早就發(fā)出重點查處“開發(fā)商發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源以及縱容工作人員或雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為”，凡此種種，ZF部門必須從“為著絕大多數(shù)人的利益”的角度考慮，及時傳遞政策聲音，健全、規(guī)范房地產市場，避免出現(xiàn)各類非理性行為，促使房地產市場健康、和諧、有序發(fā)展。對當下的房地產各類糾紛，也應有一整套處置機制，以創(chuàng)新性的社會管理思路，去化解和應對各類“房鬧”，其中既包括買房者的“鬧”，還有開發(fā)商的各種“鬧”。

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